当前位置:首页 > 说说 > 正文
文章正文

建安成本

说说 > :建安成本是由173资源网(www.fz173.com)为您精心收集,如果觉得好,请把这篇文章复制到您的博客或告诉您的朋友,以下是建安成本的正文:

建安成本篇一:各地房地产建安成本大汇集


 
字体: 小 中 大 | 打印 发表于: 2008-10-09 00:58    作者: 非国产西洋参    来源: 地产江湖社区门户
每个城市的建安成本都不一样,欢迎大家把自己知道的说说!建安费的定义是什么?包含哪些费用?例如:2007年,统计局投资处曾专门对郑州市的房子建安成本进行过测算,多层成本在800元左右,高层成本在1200元~1500元之间。附:为了适应工程计价改革工作的需要,按照国家有关法律、法规,并参照国际惯例,在总结建设部、中国人民建设银行《关于调整建筑安装工程费用项目组成的若干规定》(建标1993894号)执行情况的基础上,建设部、财政部联合制定了《建筑安装工程费用项目组成》(以下简称《费用项目组成》)。              《费用项目组成》调整的主要内容:              ——建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成。              ——为适应建筑安装工程招标投标竞争定价的需要,将原其他直接费和临时设施费以及原直接费中属工程非实体消耗费用合并为措施费。措施费可根据专业和地区的情况自行补充。              ——将原其他直接费项下对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的检验试验费列入材料费。              ——将原现场管理费、企业管理费、财务费和其他费用合并为间接费。根据国家建立社会保障体系的有关要求,在规费中列出社会保障相关费用。              ——原计划利润改为利润。              为了指导各部门、各地区依据《费用项目组成》开展费用标准测算等工作,建设部和财政部统一了《建筑安装工程费用参考计算方法》和《建筑安装工程计价程序》。              《费用项目组成》自2004年1月1日起施行。原建设部、中国人民建设银行《关于调整建筑安装工程费用项目组成的若干规定》(建标1993894号)同时废止。 我也来说两句 查看全部回复
最新回复
玲珑 (2008-10-09 01:03:35)
武汉开发一个房地产项目的成本大概由几部分组成,一是土地成本,你可以简单地理解,开发商得到这块土地所需要支付的成本,比如出让金、拆迁费,甚至润滑贿赂部分的费用,当然拿地方式不同,支付的成本是不同的;二是建安成本,说白了这是建房子的成本;三是管理成本,建设过程中,开发商的各种管理(人员)支出、资金成本、营销成本等等;最后一部分就是开发商的利润和税费了。 其中的土地成本、综合建安费基本是公开的,这两部分的成本可能占开发成本的70%,也比较容易计算出来。不同时期获得的土地的成本是不同的,但土地公开招拍挂后,这个成本就公开了。综合建安费也比较容易计算,别墅产品的土建造价(装修除外)一般在500-600元/平方米;多层住宅土建成本通常是1000元左右/平方米;板楼住宅的土建成本在2000元左右/平方米。
玲珑 (2008-10-09 01:04:43)
杭州的,土建6层以下900-1200元/平方米,小高层1200-1800元/平方米,高层1800-2500元/平方米
七宗最 (2008-10-09 01:07:54)
本问题很复杂,拿酒店和写字楼来举例:首先,产品标准是什么?框架结构?剪力墙结构?有无地下室、人防等,这都是制约土建造价的重要因素。第二,外立面采用何种材料?瓷砖、幕墙、幕墙窗?铝板等等,不一而足。第三、机电配置是什么?中央空调?分体空调?建筑形式对消防配置的影响?比如需不需要自动喷淋系统?火灾报警系统等。弱电方面的造价倒是好说,需要考虑卫星电视等。还有还是一个产品标准的问题。如选择材料的好坏、国产还是进口等。第四,电梯的部数多少?提升高度和层站数?是否无机房电梯?国产品牌还是进口品牌还是合资品牌?第五,室外工程的量大不大,其中包括红线内市政工程、园林绿化、道路、围墙、小品等。第六,室内装修的标准是什么,家具配置的标准是什么?上述因素影响太多了,配置不一样建安成本不一样的。
七宗最 (2008-10-09 01:10:43)
一、工 程 概 况工程名称 某行政综合楼 建设地点 杭州市 工程类别 二 类 建筑面积 22032m2 结构类型 框剪结构 建筑高度 30m 层 数 地上8层地下1层 单方造价 1503元/m2 编制日期 2002年1月 工 程 结 构 特 征 本工程为某学院行政综合楼,工程基础采用钻孔灌注桩,主体为现浇钢筋砼框架剪力墙结构,外墙采用多孔粘土砖,内墙为大三孔粘土砖。屋面分别为现浇上人屋面或坡屋面。楼地面包括水泥地面、防滑地砖或磨光花岗岩等,外墙贴面砖,内墙采用白色涂料,铝合金外门窗,内胶合板门。安装部分包括给排水系统、消火栓系统、自动喷淋系统、电力照明、动力系统、防雷接地系统、消防报警及联动控制系统、空调通风、空调水系统等。 二、造 价 指 标 项 目 单方造价(元/m2) 占总造价比例(%) 总 造 价 1503.34 100 土 建 1192.60 79.33 其 中 结 构 798.45 53.11 装 饰 394.15 26.22 安 装 310.74 20.67 其 中 水 31.56 2.10 电 89.96 5.98 暖通 105.28 7.00 消防 83.94 5.58 三、工 程 造 价 及 费 用 组 成土 建 部 分 单位:元 项 目 平 米 造 价 占总造价百分比(%) 总 造 价 1192.60 100 直 接 费 968.72 81.23 综合费用 268.69 22.53 价 差 -69.59 -5.84 劳动保险费 19.37 1.62 单列费用(泥浆外运) 5.41 0.45 安 装 部 分 单位:元项目 总 造 价 主 材 费 安 装 费 其中人工费 直 接 费 综合费用 税 金 劳动保险费 水 平米造价 31.56 24.56 4.32 0.84 28.88 1.49 1.04 0.15 百分比% 100 77.82 13.69 2.66 92.51 4.72 3.30 0.48 电 平米造价 89.96 69.96 8.59 4.35 78.52 7.70 2.96 0.78 百分比% 100 77.73 9.55 4.84 87.28 8.56 3.29 0.86 暖通 平米造价 105.28 78.40 12.61 5.54 91.01 9.81 3.46 1.00 百分比% 100 74.47 11.98 5.26 86.45 9.32 3.29 0.95 消防 平米造价 83.94 57.87 12.26 5.67 70.13 10.14 2.75 1.02 百分比% 100 68.94 14.61 6.75 83.55 11.96 3.28 1.22 合计 平米造价 310.74 230.76 37.78 16.41 268.54 29.04 10.18 2.95 百分比% 100 74.26 12.16 5.28 86.42 9.35 3.28 0.95 四、土 建 部 分 构 成 比 例 及 主 要 工 程 量项 目 分部直接费(元) 占直接费比例(%) 单位 工程量/m2 土石方工程挖土方 259634 1.22 m3 0.12 打桩工程 2552748 11.96    基础与垫层钢筋砼地下室底板 钢筋砼板直形墙 2447461 11.47 m3m3 0.100.02 砖石工程多孔砖墙 496197 2.32 m 0.12 砼及钢筋砼柱梁板墙 7348103 34.43 m3m3m3m3 0.040.070.120.05 屋面工程钢筋砼细石砼无筋砼细石砼 300596 1.41 m2m2 0.080.13 耐酸保温工程 89182 0.42    附属工程 43596 0.20    脚手架工程 751146 3.52    楼地面工程花岗岩楼地面 防滑地砖水泥砂浆 2684455 12.56 m2m2m2 0.260.520.18 墙柱面工程石灰砂浆墙柱面水泥砂浆墙柱面外墙面砖 1093072 5.12 m2m2m2 1.060.720.22 天棚工程 423959 1.99    门窗工程铝合金门窗胶合板门 1903151 8.92 m2m2 0.190.03 油漆涂料工程 801770 3.76    其它工程 147677 0.69    合计 21342766 100     五、主 要 材 料 消 耗 指 标项 目 单 位 每平米耗用量 每万元耗用量 1、土 建      钢 筋 kg 71.48 761.26 水 泥 kg 47.12 501.83 商品砼 m3 0.50 5.33 砂 子 t 0.21 2.24 碎 石 t 0.04 0.43 块 石 t 0.07 0.75 标准砖 块 11.46 122.05 多孔砖 块 10.91 116.19 石灰 kg 12.02 128.01 胶合板 m2 0.07 0.75 UEA膨胀剂 kg 6.49   2、安装      型钢 kg 1.06 / 无缝钢管 kg 0.69 / 镀锌钢管 kg 3.06 / 镀锌钢板 kg 0.52 / 焊接钢管 kg 0.92 / 电线管 kg 0.70 / 钢塑管 kg 0.26 / 编制说明:1、本工程招标范围包括主体建筑全部建安工程,不包括室外工程。2、本造价根据浙江省建设工程计价依据(1994)编制,材料价格采用杭州市2001年信息价。3、本工程造价不考虑优惠因素。
玲珑 (2008-10-09 01:20:03)
宁时代服装进出口股份有限公司关于对外投资的公告    本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整,对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。    重要内容提示    ●合作方名称    滕宝健,系自然人,身份证号码为:21022219770425811    ●投资数量    人民币4,480万元    ●投资期限(起始日和结束日)    预计两年    ●投资项目名称    本公司拟与自然人滕宝健共同向沈阳煜盛时代房地产开发有限公司增加投资,用于开发沈阳市大东区小二台子地块房地产项目    ●投资收益率    新项目的投资利润率为12.73 %,投资收益率45.48%,投资回收期为2年。    一、对外投资概述    本公司2005年4月22日第二届董事会第十九次会议(临时会议通过决议,同意向本公司参股子公司沈阳煜盛时代房地产开发有限公司增加投资4,480万元,用于开发沈阳市大东区小二台子地块房地产项目。    2005年4月22日,公司与滕宝健于大连市签署了《合作协议书补充协议》,一致同意按出资比例向“沈阳煜盛时代房地产开发有限公司”增加投资,用于开发沈阳市大东区小二台子地块房地产项目,其中公司以现金投资4,480万元,占本次投资的40%;滕宝健以现金投资6,720万元,占本次投资的60%。    本次投资不构成关联交易,且未达到《上海证券交易所股票上市规则》中关于交易需经股东大会批准的标准,故不需经股东大会审议通过。    二、投资协议主体介绍    滕宝健,系自然人,身份证号码为:21022219770425811,具有完全民事行为能力。    三、投资标的的基本情况    本次增加投资,用于开发辽宁省沈阳市大东区小二台子地块房地产项目。    (一)成本分析:    1、土地成本合计    土地成本=土地出让金+动迁成本    =283+703=986元/?    2、建安工程费及其他费用合计:(1,835元/平方米)    (1)建安费:小高层框架结构1,000元/平方米?;多层框架结构770元/平方米?(;按小高层占40  %,即40%×152,000×1,000元/平方米?= 60,800,000元;多层占60 %,即60%×152,000平方米?×770元/平方米?= 70,224,000元)。    均价: 1000元/平方米?×40%+770元/平方米?×60%=400元/平方米?+462元/平方米?=862元/平方米?    (2)配套费:183元/平方米(此数值是完全按政府规定标准合计)    (3)小区内各种小配套及其他15项费用合计:310元/平方米    (4)税费:包括4%契税、营业税及所得税360元/平方米    (5)财务成本:240元/平方米    合计:1+2+3+4+5 =862元/平方米?+183元/平方米?+310元/平方米?+360元/平方米?+240元/平方米?=1,955元/平方米?    3、综合经济指标    283元/平方米?+703元/平方米?+1,955元/平方米?=2,941元/平方米    (二)盈利预测:    1、预期销售总收入:50,160万元    (其中:住宅部分129,200平方米?,销售平均价格3000元/平方米,住宅部分销售总价:129,200×3000元/平方米?=387,600,000元;公建部分22,800平方米?,销售平均价格4,800元/平方米?. 公建部分销售总价:22,800×5,000元/平方米?=114,000,000元)    2、开发成本:44,703万元(2,941元/平方米?×152000平方米?=447,032,000元)    3、利润:50,160-44,703=5,457万元    (三)项目的投资利润率为12.73 %,投资收益率45.48%,投资回收期为2年。    四、对外投资合同的主要内容:    2005年4月22日,公司与滕宝健签署的《合作协议书补充协议》。    协议规定本次投资11,200万元,本公司以货币投资4,480万元,占本次投资的40%;自然人滕宝健以货币投资6,720万元,占本次投资的60%。分二期投入,第一期双方投入的资金金额合计为6,375万元,其中本公司投入现金2,550万元,占一期投资的40%,滕宝健投入价值为3,825万元的小二台子地块的土地使用权,占一期投资的60%;第二期双方投入的资金金额合计为4,825万元,其中本公司投入现金1,930万元,占二期投资的40%,滕宝健投入现金2,895万元,占二期投资的60%;    2、公司投入资金来源    本公司以自有资金投入。    五、对外投资的目的和对公司的影响    随着今年纺织品配额的取消,公司的主业受到很大考验,为实现公司经营业务的多元化,增加公司的抗风险能力,开拓公司新的效益增长点,公司经考察决定开展房地产开发经营。    沈阳市房地产市场无论从价格上、需求上、还是存量上都有良好的发展势头,可以说沈阳市房地产市场正步入健康、良性发展的轨道。随着国家振兴东北老工业基地发展战略的实施,沈阳作为老工业基地,在市场经济大潮中大量下岗的职工又重新回到了工作岗位上,又有了固定的收入,有了可以改善居住环境和条件的客观基础;新一轮城市改造的浪潮席卷省城,在已经宣布的棚户区基本改造完成以后,处于过去的城乡结合部的新的旧区改造已经启动,2005年沈阳市向开发市场推介了10大开发地块,累计待开发面积超过500万平方米,超过6万户的动迁居民除了部分回迁以外,大部分选择了异地购房,可以说新一轮置业和再置业运动已经开始;高中低档房同步需求,中低档房地产市场的需求量大于高档房屋的需求量;大众购房作为一种投资行为,在银行的按揭政策下变成了可能。    从2002年开始,沈阳市经营性土地全部以公开交易的方式进入市场,较好地规范了房地产开发市场,使开发商得以在公平、公正的环境下实施开发运做。    就是在这种大背景下,我公司经过仔细研究沈阳市房地产市场状况,认为借沈阳市取得2006年世界园艺博览会的大好良机,新一轮房地产开发高潮已经到来并预计可以持续到未来地2?3年。因此,经公司实地考察,初步选定10大开发地块之一小二台子地块位为公司房地产开发对象。    本项目实施后,将给公司带来新的利润增长点,为公司经营的多元化打开一个新的局面。    风险提示    本项目将面临:    1、动迁风险:钉子户影响动迁时间;    2、建设风险:建设速度和周期;    3、投资回收期风险:投资回收期大于1年时的财务风险;    4、政策风险:国家如果出台新的政策所带来的风险。    六、备查文件目录    1、公司第二届董事会第十九次会议(临时会议)决议    2、合作协议书    3、合作协议书补充协议    特此公告。      辽宁时代服装进出口股份有限公司董事会    二○○五年四月二十二日
玲珑 (2008-10-09 01:26:21)
海南中海银投资有限公司06年曾经向社会公布了自己造房的成本:  海口各楼盘根据品质、地段等不同,成本有所差异,一般而言:土地成本250元—400元/平方米,勘探5元—15元/平方米,设计10元—25元/平方米,政府要收的各种税和费240元—270元/平方米(以销售价格约2000多元/平方米计算,其中包括报建费50元/平方米),审图、施工报建、施工保险、安检、质检费加起来5元—10元/平方米,建安费高层1200/平方米,建安费低层为800元—900元/平方米,园林等设施配套约100元/平方米。海口高层房产项目的综合成本理论上测算是1810元—1900多元/平方米,低层的会更低些。实际上,一般的开发商会把成本控制在1800元/平方米以下,这样的测算还有下调的空间,因为中海银没有组织自己的施工队,选择的合作单位如施工、监理等都是甲级资质企业。对房产成本控制的方面,主要在设施、配套等方面,有的甚至可以下降到1500元/平方米以内。如开发商自已组织施工队,建安成本可以下降100多元/平方米。
我是谁 (2008-11-19 19:17:17)
建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入,安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本,主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗,水电工程的强电、弱电(安防、有线电视、电信宽带),以及给水(含纯净水、中水)、排水(雨水、污水、空调排水)等材料和人工成本投入。建安成本是房价中相对稳定的部分,按照国外一般情况,建安成本一般占房地产总开发成本的70%,其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。而在国内,这个数字是颠倒的。以北京为例,根据有关报道,建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.66%-28.77%,建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71%,而土地使用权出让金一项,就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48%,也就是说,老百姓购房款的30%多,系政府土地使用权出让金,这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。今年来,随着物价水平的整体上涨,建安成本也大幅提升。根据有关调查报告的数据, 2005年,普通高层住宅的建安成本每平方米1407.5元,2006年小幅上涨至1429.5元,2007年上涨至每平方米升至1524.1元。今年春节过后,在钢材、水泥等建材的带动下,建安成本升至1734.1元,三年多来,上涨幅度达35%。普通小高层住宅的涨幅同样显著,三年的涨幅达44%。2005年普通小高层住宅的建安成本每平方米为1045元,2006年上升至1170元,2007年涨到1213元,目前则为每平方米1460.2元。仅以水电安装成本为例,2005年为每平方米150元,而目前则上升至每平方米200元。另外,由于今年以来,各地房地产市场普遍低迷,而建安成本却持续上涨,因此不少开发商在建安成本的控制上做足了工夫。一般建安成本控制,大部分开发商主要从以下几个方面去控制:一、加强对工程施工图设计质量的审核;二、优先工程施工队伍;三、加强施工图预算的编制和审核;四、认真作好图纸会审工作;五、施工技术措施的研究和论证;六、重视材料的确认与价格管理;七、设备采购宜采用甲供形式;八、现场签证制度必须严格;九、按合同约定控制资金支出 。具体不再赘述。以下为各地的建安成本。如数据有不实之处,欢迎各位网友留言指正。也欢迎各位继续补充你所知道的各地建安成本!北京多层:1100-1300左右;小高层:1400-1600左右;高层:1800-2100元。青岛市多层:950元/平方米;小高层:1380元/平方米;高层:1850元/平方米;商业的价格一般在1500-2000元/平方米左右。武汉多层:750元/平方米;小高层:1250元/平方米;高层:1650元/平方米;商业最低成本在900元/平方米。长沙多层 700-900;小高层 1400-1600;高层 1800左右。湘潭多层:550-630;小高层:地下车库约1800,主体1100-1300;高层:地下车库约2000,主体1500左右。衡阳多层:600-650元/平方;小高层:大约900元/平方;高层:1100元/平方。常德多层:600-650(含水电);高层:900-1100;商业:1200-1500。 江苏南部多层:900;小高层:不含地下室(8-12层)1300左右,13-18层1450左右;高层:(不含地下室) 1300左右;高层商业不含地下室)2000左右,地下室:2600-3000(车库)。南京多层:950元/㎡,砖混;小高层:1300元/㎡;高层:1700元/㎡苏州多层:850至1000 元,用材普通的就是850,好些的1000;小高层(7-11F):1300至1600元;高层:1600至2200;超高层(100M以上):不一定,普遍在3000以上;地下车库一般分全地下和半地下的,全地下的一般要2500元/平米左右,半地下一般在1500——2000元/平米。大连多层:1200元/平(含空调、门、窗);小高层:1350元/平(含门、窗);高层:1600元/平(含门、窗);商业:1500元/平;地下:2000元/平(人防、车位)。安徽多层:1100元/平(含、门、窗);小高层:1400元/平(含门、窗);高层:1550元/平(含门、窗);商业:1600元/平;地下:2200元/平(人防、车位)。郑州多层:900元/㎡(砖混);小高层:1200元/㎡(框架);高层:1600~1900元/㎡(框剪,含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯)。石家庄多层:900元/平方米;小高层:1200元/平方米;高层:1500元/平方米。成都多层:1000-1200;小高层:1400-1600;高层:1800-2000杭州多层:1100元/平方米;小高层:1300元/平方米;高层:1850元/平方米,一类高层(100米高)——2100元/平方米;商业的价格一般在1800-2400元/平方米左右(含电梯集中空调及消防)。河南多层:650-800;小高层:850-1300;高层:1500-1800。广州多层:1275元;高层:1750元;江西吉安多层:800元/㎡(含窗,内外墙、水电管网);小高层:1100元/㎡(框架,含窗,内外墙、水电管网);高层:1400~1700元/㎡(框剪,含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯)。上海多层:1100-1300;小高层:1500-1700;高层:2000-2400;超高层五星级酒店的建安成本标准如下(元/平方米):  1桩基工程(受力桩)总建筑面积180-200  2地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积4000-4400  3黑乎乎建筑工程(除外墙玻璃幕墙)地上建筑面积900-990  4外墙玻璃幕墙外立面建筑面积1300-1600  5结构工程地上建筑面积1000-1200  6给排水(含洁具,锅炉房管线)总建筑面积370-400  7喷淋、气体消防总建筑面积110-120  8污水处理(含管线)总建筑面积40-45  9空调工程地上建筑面积600-660  10地下室通风工程地下室建筑面积190-210  11照明、防雷、动力、变配电总建筑面积900-990  12电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积530-580  13煤气工程总建筑面积50-55  14电梯、自动扶梯总建筑面积360-400  15室外总体总建筑面积120-135  16室内精装修连家具地上建筑面积3500-3900  17杂项工程总建筑面积300-350  18洗衣房设备地上建筑面积170-190  19厨房设备地上建筑面积280-310
我是谁 (2008-11-19 19:32:45)
哈棚改办发[2008]8号文件《关于公布棚户区改造安置房屋(住宅)建安成本和综合建设成本参考价格的通知》中规定:经测算,2008年哈尔滨市棚户区改造安置房屋(多层住宅)建安成本参考价为每平方米建筑面积860元—920元;安置房屋(高层住宅)建安成本参考价为每平方米建筑面积1230元—1340元(18层以下,含18层);安置房屋(高层住宅)建安成本参考价为每平方米建筑面积1480元—1600元(18层以上)。 当然拆迁安置房的价格应该比一般的商品房要稍微低点,因为按理说配套要差点,不过应该是相对准确的参考了。
小李寻刀 (2008-12-24 17:04:08)
探寻真相——开发成本到底是多少?
一直以来,各界人士纷纷扬扬地对房地产的开发成本做出了各种版本的“揭示”,但数据似乎从来没有一致过,地产大鹗任志强更是表示开发成本是“露不得”的。但是,在当前的市场状态下,如果想解开迷局,找准房地产市场的发展方向,确定如何才算是健康发展,如何才算是理性回归?那么,一个不可回避的问题就是:房地产的开发成本到底是多少?只有这样,才能清楚开发项目的利润到底是什么水平、房价到底有多少下降空间?这时,真相将会渐渐呈现在我们面前!我们知道,因为房地产开发成本中存在着很多变数,因此,本贴给出一组统一的数据,征寻不同地区的开发成本,结果可以包括自己的计算和现成的资料,只要是根据正规的开发成本组成进行的数据数据即可。计算假设基础数据:土地面积:100亩土地价格:120万/亩容积率:1.5多层建安成本:800元/平方米前期各种费用及全部各种规费按当地实际数据进行。再次声明:以上为假设数据,仅提供给无案例情况下个人计算的统一之用。如果有实际案例资料,可以直接发贴,但都请注明数据的时间和地区。请全体湖友积极参与,进行全面的专业性探寻!本贴将成为地产江湖的独家重磅资源,为全体湖友之幸事!只要按正规开发成本构成进行计算之回复,贴贴热心+3银两+3!若有非常价值之贴,将提请超级版主给予+专业分等额外奖励![ 本帖最后由 小李寻刀 于 2008-12-24 17:10 编辑 ]
回笼觉主 (2008-12-26 17:08:54)
某项目的开发成本:1、土地费用根据开发商提供的资料,项目土地费用为600元/㎡(用地面积),项目总地价9871.8万元2、前期工程费包括项目前期投入的可行性研究费用45万元、勘察设计费用2806.3万元,土地平整费用为823.6万元。项目前期工程费合计3673.9万元。3、建筑安装工程费根据类似工程建设经验估算确定。项目建筑安装工程费合计87512.2万元。4、公共配套设施建设费即本项目内配套的公共设施的建设费用,本项目的包括学校、社区中心等,项目公共配套设施建设费用合计2992万元。5、开发期间税费即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。以及其他包括监理及质安监费用、租售丈查费和竣工面积丈查费等费用。本项目开发期间税费按建安成本以及公建配套费用之和的2.5%计算,项目开发期间税费合计2262.6万元。6、不可预见费根据本项目规模大的特点,但项目的可变影响因素相对较易控制,同时参照深圳市房地产开发项目的平均水平,按以上各项费用之和的2.5%取值。项目不可预见费合计2657.8万元。7、管理费用即房地产开发企业的管理部门,为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照房地产开发项目的平均水平,并结合本项目特点,按前述各项之和的3%取值。项目管理费用合计3269.1万元。8、财务费用即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用,在这里是指长期借款利息。本项目的银行贷款总额为12000万元,年利息率为5.76%,贷款期延续3年。项目财务费用合计2195.3万元。[ 本帖最后由 回笼觉主 于 2008-12-26 17:11 编辑 ]
—坏脾氣— (2008-12-27 09:38:37)
以下是做开发的时候,对项目的一个销售价格的预算,现在忘的差不多了。。。等我再研究下,在解释!项目投资核算分析表1:占地面积:19980平米,容积率:2.0,总建筑面积:39960㎡建筑形式:多层住宅,销售均价:2000元/平米序号        项目名称        总额(万元)        楼面单位金额(元/㎡)1.        项目收入1-1        销售收入        7995         2000.00 2.        土地费用2-1        土地价格        1500         375.372-2        城市建设配套费        863.13         216.00 3.        前期工程费3-1        规划设计        7.99         2.00 3-2        建筑设计        59.94         15.00 3-3        地质勘探测绘        7.99         2.00 3-4        三通一平费        59.94         15.00 3-5        环境设计        27.97         7.00 3-6        消防审查        7.99         2.00 3-7        人防工程费        119.88         30.00 3-8        监理费        39.96         10.00 3-9        质检费        5.59         1.40 3-10        办理施工许可用费用        42.36         10.60 4.        建安成本4-1        建筑安装工程费        3596.4        900.00 4-2        附属工程费        319.68         80.00 4-3        室外工程费        399.60         100.00 5.        开发税费5-1        土地增值税        241.20         60.36 5-2        营业税等        39.66         10.00 6.        财务费用        86.37         23.54 7.        管理费用        143.68         39.16 8.        销售费用        320         80 9.        不可预见费用        160         40 10.        项目开发成本及费用总计        8049.33         2019 11.        销售利润        -54.3        -1912.        投资利润率        -0.6%        ——13.        销售利润率        -0.7%        ——15.        盈亏平衡点        40246.6平方米         —— 实际地价                占地面积:19980平米,容积率:1.5,总建筑面积:29970㎡略论房地产开发成本及其核算我国的房地产业在经历了狂热和低迷的大起大落后,目前正处于复苏阶段。对房产商来说,要想获得经营利润,除了必需提供适销对路的开发房源外,还应该降低开发成本,而搞好成本核算是企业降本增效,正确体现经营成果的一项重要手段。本文拟对房地产开发成本内容以及在组织核算中遇到的一些问题谈一些粗浅的看法。 一、房地产开发成本的组成。 房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用,就其用途来说,大致可分为三大部分: 1、土地、土建、设备费用。这一部分费用是房地产开发成本的主体内容,大致占项目总成本的80%。其中最重要的是土地费用,由于土地的不同来源,其成本也是不同的。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行,是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目之前,都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。土建、设备费用主要根据工程合同、工程预算以及工程进度支付,最终进行工程决算。 2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。房地产业产品的特性决定了房地产开发必须有这一类的费用支出,因为商品房要具备居住功能,通路、通水、通电、通煤气及排水是最基本的条件,另外,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的居住条件。其他收费项目中有些虽然属于押金性质,如新型墙体材料费、档案保证金、绿化保证金等等,但由于种种原因,企业大多难以全部收回,有些甚至本息无归。这类收费项目的特点是种类繁多,标准不一,任意性很强。由于许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,并且未在法规上予以透明的合法化,所以标准普遍偏高,加重了开发企业的负担。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,且数额较大,一般占项目总投资的10-15%,房地产开发商通过各种途径,运用各种方法减少这部分费用支出,是降低开发成本的一项重要内容。 3、管理费用和筹资成本。其中筹资成本是房地产开发成本的重要组成部分。房地产开发具有建设周期长、投资数额大,投资风险高等特点,因此光靠企业自有资金和预收房款不能满足资金要求,大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要,这样就产生利息支出。因此,如何把这部分费用核算好,对正确计算开发成本,体现经营成果将起到非常重要的作用。 二、房地产开发成本的核算 房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。 1、关于成本归集对象。由于开发规模的不同,房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,成本核算不能过细(台以单幢为单位),因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋,这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,成本核算也不能简单地以小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其成本结算和管理上的作用。笔者以为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据,对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和成本结算,充分发挥成本核算的作用。 2、正确划分成本项目,客观地反映产品成本的结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多,对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用,应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。 3、关于间接费用的核算。按现行的房地产开发企业会计制度规定,间接费用应作为期间费用,直接计入当期损益,笔者认为,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。该原则要求:企业的各项收入和与其相关联的成本、费用,应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。 4、关于项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本,以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策,因为工程决算在施工完成后进行,时间性比较明确,而且涉及到工程款的支付,比较实际,不易拖拉,而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期,比如小区个别配套没有完成(不影响销售),计划中的公建设施暂时不能实施,或者押金的收回久拖不决等等,这些都会影响整个开发项目的完全建成,进而影响项目决算。如何解决这个问题,笔者以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本,以便项目决算能按计划进行,以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小,所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。房地产税收:是指以房地产或房地产有关的经济行为作为征税对象的税类,在房地产开发、经营、管理、消费的全过程中,房地产开发商要缴纳的税收的总称。(在房地产开发经营活动中,税收占投资总额的一定比例(约10%——40%),把房地产相关的税收搞清楚,对搞好项目经济测算进行项目投资机会研究,伴之项目建议书有很大帮助。依据我国现行税法,从事房地产开发活动,开发商向地方税务机关纳税。税种介绍:项目前期阶段、项目建设、营销阶段、企业所得税1)、契税(3%)指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象、向产权承受人征收的一种财产税。2)、城镇土地使用税 指以征收范围内的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税依据,按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。(济南市一等土地8元/㎡,二等土地4元/㎡,三等土地2元/㎡,四等土地1元/㎡)    3)耕地占用税 指国家对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人,依其占用耕地的面积征收的一种税。(2—10元/㎡)    4)印花税(0.5‰)指对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。(印花税贯穿开发始终 eg:与金融机构签订借款合同0.05‰、进行设计0.5‰、包发建设合同0.3‰、购买建筑材料、房产销售等时签订合同价格的0.5‰)    5)、土地增值税(1%)支队有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物财产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。(应纳税额=土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数)级数        增值额与扣除项目金额的比率        税率(%)        速算扣除系数(%)1        不超过50%的部分        30        02        超过50%——100%的部分        40        53        超过100%——200%的部分        50        154        超过200%的部分        60        35    6)、营业税(5.55%)指对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种税。    7)、城市维护建设税(7%)指对从事工商经营,缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税,属于营业税的附加税。    8)、教育费附加(营业税的3%)9)、企业所得税(销售收入-成本支出)× 33%注:销售成本包括:土地取得费用、拆迁费用、建筑设计、规划设计、地质勘测费、三通一平费、环境设计、消防审查、人防工程费、监理费、质检费、办理施工许可证费用、建安成本、开发税费(土地契税、营业税、土地增值税、印花税)、管理费用、销售费用、不可遇见费等。
章魚(:◎)≡ (2008-12-27 10:39:06)
八、地块开发成本测算及投标价格建议        (一)地块投入产出初步预算        1、可售面积        本项目总建筑面积为61333㎡,扣除物业管理用房(按规划要求占总建筑面积9‰)552㎡,可售面积为60781㎡,4000平米做商业,地下车库估算约有240个车位25平米一个。        2、可销售额预计        住宅保守均价2600元/㎡,乐观均价2800元/㎡。住宅面积56781㎡        地下车库均价2200元/㎡(使用权)。车库面积6000㎡        商铺保守均价5000元/㎡,乐观均价6000元/㎡.商铺面积4000㎡        住宅可销售总额        地下车库销售额        商铺销售总额        总计        保守均价        14763万        1320万        2000万        18083万        乐观均价        15899万        1320万        2400万        19619万            3、成本        (1)造价名称        面积        单价        总价(万元)                土建        61333        800元/㎡        4906.6万        地下工程(估算面积)        6000        2000元/㎡        1200万        水电、弱电        61333        50元/㎡        306.7万        消防        61333        80元/㎡        490万        煤气        440户        3000元/户        132万        设备(电梯)        12        20万元/台        240万        附属配套(道路、给排水、污、供)        30000        100元/㎡        300万        绿化        4000        100元/㎡        40万        设计、勘探、其他前期费(三通一平等)        61333        20元/㎡        120万        合计                        约7735万        (2)规费名称        金额/面积        单价/比例        总价(万元)        监理费        7735万        0.15%        11.6万        质监费        7735万        0.3%        23.2万        招投标费(包括编标底费)        7735万        0.3%        23.2万        档案费        61333        1.5元/㎡        9.2万        白蚁费        61333        1.5元/㎡        9.2万        人防费        61333        72元/㎡        441.6万        新型墙体材料专用基金        61333        8元/㎡        49万        散装水泥费        61333        1.5元/㎡        9.2万        消防设施费        61333        4元/㎡        24.5万        市政大配套费        61333        30元/㎡        184万        环保费        61333        5元/㎡        30.7万        高教费        61333        10元/㎡        61.3万        合计                        约877万        (3)其他费用(按保守均价计算)费用        指标        金额        比例        总价(万元)        拆迁费用                                        地价款                                2392万        契税        地价款        2392万        3%        71.8万        开发管理费        工程造价        7735万        2.7%        208.8万        不可预见费        工程造价+规费        8612万        3%        258.4万        预缴税收        销售额        18083万        10%        1808.3万        营销成本        销售额        18083万        2%        361.7万        管理成本        销售额        18083万        3%        542.5万        利息        暂不计                                合计                                约5644万        (4)其他费用(按乐观均价计算)费用        指标        金额        比例        总价(万元)        拆迁费用                                        地价款                                2392万        契税        地价款        2392万        3%        71.8万        开发管理费        工程造价        7735万        2.7%        208.8万        不可预见费        工程造价+规费        8612万        3%        258.4万        预缴税收        销售额        19619万        10%        1962万        营销成本        销售额        19619万        2%        392.4万        管理成本        销售额        19619万        3%        588.6万        利息        暂不计                                合计                                约5874万        以上费用总计     以上费用合计为——(均暂未计入贷款利息)        保守均价情况下:造价+规费+其它费用=14256万元;        乐观均价情况下:造价+规费+其它费用=14486万元利润     保守均价情况下:18083-14256=3827万元     乐观均价情况下:19619-14486=5133万元
飘渺的猪 (2008-12-27 11:11:58)
开发费用大数小数前几位都细数算过了,我做过项目的地方比如广州、四川、山西都基本大同小异。但还有就是灰色支出部份才是比较大的数啊。那我先列一下总面积,总销售额,预测利润,然后针对性说一下灰色行情吧。计算假设基础数据:土地面积:100亩  土地价格:120万/亩  容积率:1.5    多层建安成本:800元/平方米 总建筑面积:100050平   以多层计销售5500元/平算,销售总金额为5.50275亿,粗算利润约30%(30%是建基在正常交所有费用、结算费用、交纳税费并全程利润总额百分计算),即1.6508亿。(为什么要算?因为那些官会根据你的盘子大小收他的钱,当然过小一样收,有最低消费一说的,嘿嘿嘿)好啦得出开发商老板能赚1.6508亿,以山西为例,去各个局签个名500至2000元/次,签名次数无法统计,因为往往一件事要同一个位置科员签好几回甚至十几回,走流程嘛,其中一环有问题打回重走。很黑吧,呵呵呵可,这还是小数。各局科长、局长都要吃喝嫖玩都不用说了,一般开发商都有公关费用支出(局长一般五至十万不等/次)这里不算,到最关键位置卡你(比如发预售证),那你就要答应给套房子的优惠折扣啦(根据位置不同而定,或送当然只针对级别很高很重要的,或半价或比常人多几个点折扣价),送完房子还要根据项目收尾工作不同的情况送装修、送现金。最经典就是消防系统的最后验收,所属管区的消防大队领导硬拖项目验收二年多,期间项目公司送了一套房子(价值80万)后面追加三十万的装修,现金二十万。最后才过了。总体以1.6508亿,灰色支出要占5%——30%之间,要看开发商老板自身官场人脉、实力及项目不干净程度而定。当然你可以不支出这灰色部份,项目后果是多年无证、多次延期开盘、无预售无流入甚至停工。有明证的,最新消息:太原恒大项目二期:第一次2008。11。29;第二次08。12。20;第三次是09。1。1。因时间还没到,所以第三次未能证明是否可以开。不能开盘原因是二期预售证房管局局长卡死不签发,呵呵呵呵恒大二期十幢现已封顶,其他手续完全没有问题,房管局其他科长都已通过。
飘渺的猪 (2008-12-27 11:23:40)
这里补充一下:1、所说到的局长收的五万至十万元是指需要他协助办事时给的钱,和你平常打交道付出的没什么任何关系,而且上面所提的次数不累积,简明就是一次归一次,反正次次都要收。2、灰色支出30%以下,这钱是不是也太夸张了,其实这里面的文章很大,有些湖友可能不会明白,所谓官商嘛,一般开发商老板都会和官场的大领导直接或间接拉上关系,都会拼命送钱,表现形式就比较多啦,比如在山西一般是字画(如几十万/幅甚至上百万/幅),四川是兰花(这在四川是很经典的中介品,开发商给钱花店老板,说明情况花店收若干中介费用,大领导安排人去花店将该盆花卖回给花店直接拿现金走,甚至兰花都没动过。这也是兰花有段时间在四川给炒作非常昂贵的原因之一)。那就引出另一问题,为什么不直接送钱给大领导了?因为钱太显眼,而且关系好的才这样做,关系一般或正在和大领导打好关系的过程中送钱太俗了,必竟中国的领导都比较高文化水平,送高档次的物品远比送钱要理想的多。
港联地产 (2009-1-07 19:34:04)
一般情况下,一个房地产项目的土地成本加建安成本约占全部成本的一半左右,各种名目的规费税费约占全部成本的15-20%,这样就已经占总成本的近80%。再加上管理费用等等,开发商的利润确实在10%左右。这也是让大家比较能够接受的范围。但是,现在的房地产项目几乎没有按正常情况走的,都是以高价面市,这样的话,上面的比例就会出现变化。最大的变化其实正是体现在灰色支出大幅度增加,在一部分固定成本不会变动的情况下,总成本提高,就会造成各部分占总成本比例的变化,也正因为这个总成本是很灵活的,不确定的,因此,目前的所谓比例也只是帐面比例,真正的“成本价”和由此才能计算出来的实际利润率,最后只能在项目基本销售定型的时候,才会得出最终的结果。这是中国房地产市场的特色。所以,普通大众甚至于一般的从业人员是无法得知一个房地产个案的真实成本和利润的,这只有开发商自己以及密切相关的,甚至于直白地说,主动索要好处和“被动”留取好处的相关职能部门人员才能知道这个“正常成本”+“灰色成本”之后的真正“总成本”到底是多少。
四面楚歌 (2009-1-17 20:37:02)
给大家提供参考!
地块投资分析表.xls(2009-01-17 20:37:02, Size: 62 KB, Downloads: 92) 无言的猪 (2009-1-17 21:03:20)
地块投资费用估算                                                 2009-1-17编号        项目        计费基础        费率        合计        单位成本        费用组成                                        元/㎡                 总建筑面积㎡:        27101.67         1.8        48783.01                  容积率*净用地面积         土地费合计                          4862.1                   一        土地成交价        112.93         40.65         4591.0         996.69                   土地手续费                 1.50%        81.9                            土地契税        4672.89         4.05%        189.3                   二        工程前期成本合计(万元)                          623.73         127.86          1        设计费        48783.01         15.00         73.17                   2        地勘费        48783.01         2.00         9.76                  建筑面积*2元/㎡3        施工图审核费        3974.64         0.002         7.95                  工程造价*0.2‰4        城市配套费        48783.01         75.00         365.87                  建筑面积*75元/㎡5        质监费        3974.64         0.002         7.95                  工程造价*2‰6        交易费        3974.64                  0.74                  工程造价*0.3‰+工程造价*0.03‰7        新墙材基金        48783.01         7.00                           建筑面积*7元/㎡8        人防工程费        48783.01         20.00         97.57                  建筑面积*20元/㎡9        环保噪声费        48783.01         1.00         4.88                  建筑面积*1元/㎡10        白蚁防治费        48783.01         2.30         11.22                  建筑面积*1.6元/㎡11        工程监理费        3974.64         0.01         39.75                  工程造价*1%12        项目测绘费        48783.01         1.00         4.88                   三        配套设施合计                          526.86         108.00          1        水增容费        487.83         3060.00         149.28                  每户3060元2        电增容费        48783.01         35.00         170.74                  每平方米30元3        气增容费        487.83         3610.00         176.11                  每户3610元4        闭路电视        487.83         380.00         18.54                  每户380元5        楼宇对讲        487.83         250.00         12.20                  每户250元四        建造成本                 800.00         3974.64         814.76          1        土建成本        49683.01         700.00         3477.81                  建筑面积*造价/㎡测算2        室外排水工程        49683.01         30.00         149.05                  建筑面积*造价/㎡测算3        室外绿化工程        49683.01         30.00         149.05                  建筑面积*造价/㎡测算4        室外道路工程        49683.01         40.00         198.73                  建筑面积*造价/㎡测算五        土地增值税        14689.57         2.0%        293.79         60.22         销售收入*费税六        销售税金及附加        14689.57         5.50%        807.93         165.62         销售收入*5%*(1+7%+3%)七        管理费用        8565.66         2.0%        171.31         35.12         土地加建造成本*2%八        营销费用        14689.57         2.0%        293.79         60.22          九        财务费用        8565.66         7.0%        1199.19         245.82         (建造成本+土地成本)*7%(二年)十        维修基金        3974.64         1.5%        59.62         12.22         按建造成本*1.5%十一        不可预见费        3974.64         3.0%        119.24         24.44                   总成本(万元)                          12932.24                  (一+二+-----+八+九+十+十一)         单位成本                          2650.97         2650.97          十        销售收入                          14689.57                   1        一层        546.70         4000.00         218.68                   2        二层至六层        48236.31         3000.00         14470.89                   十一        税前利润                          1757.33                   1        企业所得税        1757.33         0.25         439.33                   十二        税后利润                          1318.00                   十三        成本利润率                          10%                  注: 1、 水、电、气等进入房价核算数据。                        表面成本是很好计算的,但灰色支出只有老板才知道
绿荫如云 (2009-2-04 14:03:52)
成都市建设项目部分行政事业性收费一站式收取管理暂行办法  第一条 为简化建设项目报建程序,提高办事效率,改善投资环境,根据《成都市固定资产投资项目行政事业性收费管理暂行办法》,制定本办法。  第二条 凡在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区等五城区及高新技术产业开发区范围内新建、改建和扩建各类建筑物和构筑物的单位(含外资企业)和个人,均应一站式交纳下列费用:  (一)建设项目报建费(以下简称报建费)  1、特大城市市政基础设施配套费(包含原收取的市政建设配套费、城市燃气配套费、自来水配套费);  2、中小学改善办学条件附加费;  3、文物勘探发掘费;  4、工程定额测定费;  5、建筑工程质量监督费。  (二)异地绿化建设费;  (三)城区人防工程异地建设费;  (四)新建房屋白蚁防治费;  (五)新型建筑材料专项基金;  (六)散装水泥专项资金。  报建费按建筑面积每平方米120元人民币标准交纳,(二)至(六)项费用收费标准总和为建筑面积每平方米20元人民币,具体收费标准见附表。  第三条 五城区范围内建设项目需交纳的本办法第二条所列费用,由建设单位分两次在建设项目报建服务中心交纳:即在办理建设工程规划许可证时按建筑面积每平方米120元人民币交纳报建费;在办理建筑工程竣工验收备案手续时交纳第二条所列(二)至(六)项的费用。  五城区范围内报建费的减免审核、交费核验、退费和费用追缴等管理工作统一由市建设委员会负责办理。  高新技术产业开发区范围内的建设项目行政事业性收费由市政府委托高新技术产业开发区管委会代收,高新技术产业开发区财政部门按月以建筑面积每平方米50元人民币解交市财政局。  第四条 下列建设项目按70%交纳报建费:  (一)党、政、军机关、公安派出所修建的办公用房;  (二)医疗、卫生防疫机构的业务用房。  第五条 下列建设项目按50%交纳报建费:  (一)大中专院校及大学园区修建的教学、科研设施,中学、小学、幼儿园修建的教学设施;  (二)企业的生产厂房,高新技术孵化楼,创业园的科研、生产用房;  (三)经济适用住房、教师住宅、军队干部住宅;  (四)城市道路及公共设施建设时涉及的拆迁安置房,以及经市政府批准的旧城改造项目修建的拆迁安置房;  (五)图书馆、体育场(馆)、剧院、停车场(库)、菜市场等非赢利性公共建筑。  第六条 下列建设项目免交报建费:  (一)军队修建的营房;  (二)学生公寓及学生食堂;  (三)民政部门建设的福利院、劳军院、孤儿院,残疾人的生产、生活用房,非赢利性的敬老院等民政福利设施。  第七条 情况特殊的建设项目确需减免报建费的,由市建设委员会提出意见,报市人民政府批准。  第八条 五城区内试点小城镇的建设项目按照本办法交纳报建费后,由市建设委员会审核其基础设施配套建设情况后,市财政局按建筑面积每平方米80元人民币返还镇级政府。  第九条 建设项目报建时无法确定能否给以报建费减免或无法确定减免额度的,应先按规定全额交纳,项目建成后由市建设委员会按核实的情况依照本办法第四条至第七条的规定确定退费数额,市财政局按市建设委员会核定额度退费。  第十条 市建设委员会应在发放建筑工程施工许可证时核验建设单位交纳报建费的情况,对未按核定数额交纳报建费的,不得发放建筑工程施工许可证。  第十一条 对已开工建设或已建成的建设项目未交纳或未足额交纳报建费的,市建设委员会应督促其补交,并从逾期之日起参照人民银行同期贷款利息交纳滞纳金。  第十二条 绿化面积和人防建设达到规定标准的,在办理建筑工程竣工验收备案手续时免交异地绿化建设费和城区人防工程异地建设费,未达到标准的按比例交纳。未使用新型建筑材料和散装水泥的,应分别按标准交纳新型建筑材料专项基金和散装水泥专项资金。  第十三条 建设项目行政事业性收费是政府财政性资金,实行银行代收,并缴入财政专户或金库,实行收支两条线管理,按规定专款专用,不得挪作它用。  第十四条 本办法第二条所列一站式收取的费用,实施前未收取的,由相关部门按原收费标准补收后缴入财政专户或金库。第十五条 本办法由市建设委员会负责解释,自2002年2月1日起施行。本办法施行后,有关建设项目报建费的减免一律以本办法为准。
绿荫如云 (2009-2-04 14:04:43)
附:成都市建设项目部分行政事业性收费标准
   
成都市建设项目部分行政事业性收费标准
 
序号
 
收费项目
 
收费标准
  

 
1.特大城市市政基础设施配套费
 
  

 

 
2.中小学改善办学条件附加费
 

 

 
3.文物勘探发掘费
 
120元/平方米
  

 

 
4.工程定额测定费
 
 

 
5.建筑工程质量监督费
 

 
异地绿化建设费
 
3元/平方米
 

 
城区人防工程异地建设费
 
10元/平方米
 

 
新建房屋白蚁防治费
 
1元/平方米
 

 
新型建筑材料专项基金
 
5元/平方米
 

 
散装水泥专项资金
 
1元/平方米
 
合计
 
140元
 
注:1.绿化面积达到规定标准的项目不交异地绿化假设费,未达到标准的按比例交纳。
 
2.人防工程建设符合标准的项目不交城区人防工程异地建设费,未达到标准的按比例交纳;
 
3.未使用新型建筑材料和散装水泥的,应分别按标准交纳新型建筑材料专项基金和散装水泥专项基金。昨天记者获悉,市政府办公厅日前正式发出《关于修改完善〈成都市建设项目部分行政事业性收费一站式收取管理暂行办法〉部分条款内容的通知》。《通知》指出,对《办法》部分条款的修改和完善已经市政府第30次常务会议审议通过,修改后的《办法》共16条,于本月1日正式开始实施,同时2002年2月1日实施的旧《办法》废除。  这两项被取消了  我市五城区(包括高新区)的中小学改善办学条件附加费;我市五城区(包括高新区)的新建房屋白蚁防治费。  这些项目被修改了  (1)凡在我市五城区(包括高新区)范围内新建、改建、扩建各类建筑物和构筑物的单位(含外资企业)和个人,均应一站式交纳下列费用:新型建筑材料专项基金、散装水泥专项资金、异地绿化建设费、防空地下室易地建设费。  (2)五城区(包括高新区)建设项目报建费收取标准为每平方米118元;新型建筑材料专项基金、散装水泥专项资金,按建筑面积每平方米124元标准在项目报建时收取;异地绿化建设费、防空地下室易地建设费收费标准合计为建筑面积每平方米28元。  (3)五城区内交纳报建项目费由建设单位分两次在市政务中心交纳。  (4)五城区内报建费的减免审核、交费核验、退费和费用追缴等管理工作统一由市建设委员会负责在市政务中心建设分中心办理。新型建筑材料专项基金、散装水泥专项资金、异地绿化建设费、防空地下室易地建设费收取的相关事宜分别由市墙材节能办、市散装水泥办、市园林局和市人防办负责审核。  (5)大中专院校及大学园区修建的教学、科研设施及学生公寓,中小学、幼儿园修建的教学设施及学生公寓按50%交纳报建费。  (6)大中专院校及中小学学生食堂免交报建费。  (7)建设单位使用新型墙体材料后申请退费的,应在工程墙体完工后未进行墙面隐蔽处理前,凭建筑设计说明书、墙体质量评定表、墙材使用验收表等有关证明文件,向市墙材节能办提出墙材使用情况验收申请和退费申请,市墙材节能办按照验收意见办理退费;建设单位使用散装水泥后申请退费的,应在工程竣工之日起30日内,凭有关部门批准的工程决算以及购进袋装水泥原始凭证等资料,经地方财政部门和市散装水泥办核实无误后到市散装水泥办办理退费。  绿化面积和人防建设达到规定标准的,在办理建筑工程竣工规划验收手续时,免交异地绿化建设费和防空地下室易地建设费,未达到标准的按比例交纳。 绿荫如云 (2009-2-04 14:04:59)
关于城市基础设施配套费有关事项的通知   各区(市)县物价局、财政局、市建管委、市市政公用局:    接省物价局、省财政厅“关于贯彻《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》的通知”(川价费[2001]157号),对原省物价局、财政厅、建委川价字非(1992)107号制定的市政建设配套费、城市燃气配套费、自来水配套费归并为城市基础设施配套费。现将有关事项通知如下:  一、城市基础建设配套费标准:五城区及高新区,按房屋建筑面积每平方112元收取;其余各区(市)县,结合当地实际,按房屋建筑面积每平方米不超过85元安排,由当地政府批准执行。  二、城市基础建设配套费由建设行政主管部门收取。实施城市基础设施配套费后,市市政公用局委托市自来水总公司、市煤气总公司收取的自来水配套费、城市燃气配套费即时停止收取。  三、城市基础设施配套费属行政性收费,收费资金采取“银行代收”办法上缴财政专户,实行收支两条线管理。  四、城市基础设施配套费新标准,从二00二年元月一日起执行。原川价字非(1992)107号规定的市政建设配套费标准,以及市政府成府发(1993)41号和市物价局、公用局成价重(1993)210号文件规定的天然气配套费标准、自来水配套费标准同时废止。      五、市建管委、市市政公用局接通知后,即到市物价局办理〈收费许可证〉相关收费项目的更改、注销手续;到市财政局办理收费项目编码变更手续。[ 本帖最后由 绿荫如云 于 2009-2-4 14:06 编辑 ]
成都市建设项目部分行政事业性收费一站式收取管理暂行办法.rar(2009-02-04 14:06:04, Size: 9.5 KB, Downloads: 32)

建安成本篇二:建安成本分析


建安成本分析
 
序号
项目
单位成本估算
经验值
备注
1
土方工程
30-150元∕㎡
 
2
钢筋
160-300元∕㎡
含量为40-75kg/㎡
3

100-165元∕㎡
含量0.3-0.5 m³/㎡
4
砌体工程
60-100元∕㎡
结构类型有关
5
抹灰工程
25-40元∕㎡
 
6
外墙工程
(包括保温)
50-80元∕㎡
按一般涂料
7
室内水电安装工程(含消防)
70-120元∕㎡
 
8
屋面及防水工程
15-30元∕㎡
层数有关
9
楼地面工程
35-80元∕㎡
材料有关
10
门窗工程
110-150元∕㎡
0.25-0.5㎡/建筑面积
11
电梯工程
70-100元∕㎡
电梯档次、设置数量、楼层有关。
12
人工费
150-250元∕㎡
 
13
室外配套工程
70-100元∕㎡
 
14
模板、支撑、脚手架工程
90-120元∕㎡
 
15
塔吊、升降机等各型施工机械
60-90元∕㎡
约为总造价5-8%
16
临时设施、安全文明施工费等
30-50元∕㎡
人工费×20%左右
17
企业管理费、利润
80-180元∕㎡
约总造价10-15%
18
规费
20-25元∕㎡
约人工费×10%
19
税金
33-40元∕㎡
3.41%左右
20
单方造价
1000-2000元∕㎡
 
以上造价为建安成本费用分析,未包括:1、前期设计、勘察、临时用水电费、总体规划费。2、报建费:城建配套费、教育附加费、质量监督费、招标管理费、测量费、白蚁防治费、墙改押金、散装水泥保证金、监理费等费用。3、基础设施配套费。4、土地成本。

建安成本篇三:各地房地产建安成本大汇集


 
字体: 小 中 大 | 打印 发表于: 2008-10-09 00:58    作者: 非国产西洋参    来源: 地产江湖社区门户
每个城市的建安成本都不一样,欢迎大家把自己知道的说说!建安费的定义是什么?包含哪些费用?例如:2007年,统计局投资处曾专门对郑州市的房子建安成本进行过测算,多层成本在800元左右,高层成本在1200元~1500元之间。附:为了适应工程计价改革工作的需要,按照国家有关法律、法规,并参照国际惯例,在总结建设部、中国人民建设银行《关于调整建筑安装工程费用项目组成的若干规定》(建标1993894号)执行情况的基础上,建设部、财政部联合制定了《建筑安装工程费用项目组成》(以下简称《费用项目组成》)。              《费用项目组成》调整的主要内容:              ——建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成。              ——为适应建筑安装工程招标投标竞争定价的需要,将原其他直接费和临时设施费以及原直接费中属工程非实体消耗费用合并为措施费。措施费可根据专业和地区的情况自行补充。              ——将原其他直接费项下对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的检验试验费列入材料费。              ——将原现场管理费、企业管理费、财务费和其他费用合并为间接费。根据国家建立社会保障体系的有关要求,在规费中列出社会保障相关费用。              ——原计划利润改为利润。              为了指导各部门、各地区依据《费用项目组成》开展费用标准测算等工作,建设部和财政部统一了《建筑安装工程费用参考计算方法》和《建筑安装工程计价程序》。              《费用项目组成》自2004年1月1日起施行。原建设部、中国人民建设银行《关于调整建筑安装工程费用项目组成的若干规定》(建标1993894号)同时废止。 我也来说两句 查看全部回复
最新回复
玲珑 (2008-10-09 01:03:35)
武汉开发一个房地产项目的成本大概由几部分组成,一是土地成本,你可以简单地理解,开发商得到这块土地所需要支付的成本,比如出让金、拆迁费,甚至润滑贿赂部分的费用,当然拿地方式不同,支付的成本是不同的;二是建安成本,说白了这是建房子的成本;三是管理成本,建设过程中,开发商的各种管理(人员)支出、资金成本、营销成本等等;最后一部分就是开发商的利润和税费了。 其中的土地成本、综合建安费基本是公开的,这两部分的成本可能占开发成本的70%,也比较容易计算出来。不同时期获得的土地的成本是不同的,但土地公开招拍挂后,这个成本就公开了。综合建安费也比较容易计算,别墅产品的土建造价(装修除外)一般在500-600元/平方米;多层住宅土建成本通常是1000元左右/平方米;板楼住宅的土建成本在2000元左右/平方米。
玲珑 (2008-10-09 01:04:43)
杭州的,土建6层以下900-1200元/平方米,小高层1200-1800元/平方米,高层1800-2500元/平方米
七宗最 (2008-10-09 01:07:54)
本问题很复杂,拿酒店和写字楼来举例:首先,产品标准是什么?框架结构?剪力墙结构?有无地下室、人防等,这都是制约土建造价的重要因素。第二,外立面采用何种材料?瓷砖、幕墙、幕墙窗?铝板等等,不一而足。第三、机电配置是什么?中央空调?分体空调?建筑形式对消防配置的影响?比如需不需要自动喷淋系统?火灾报警系统等。弱电方面的造价倒是好说,需要考虑卫星电视等。还有还是一个产品标准的问题。如选择材料的好坏、国产还是进口等。第四,电梯的部数多少?提升高度和层站数?是否无机房电梯?国产品牌还是进口品牌还是合资品牌?第五,室外工程的量大不大,其中包括红线内市政工程、园林绿化、道路、围墙、小品等。第六,室内装修的标准是什么,家具配置的标准是什么?上述因素影响太多了,配置不一样建安成本不一样的。
七宗最 (2008-10-09 01:10:43)
一、工 程 概 况工程名称 某行政综合楼 建设地点 杭州市 工程类别 二 类 建筑面积 22032m2 结构类型 框剪结构 建筑高度 30m 层 数 地上8层地下1层 单方造价 1503元/m2 编制日期 2002年1月 工 程 结 构 特 征 本工程为某学院行政综合楼,工程基础采用钻孔灌注桩,主体为现浇钢筋砼框架剪力墙结构,外墙采用多孔粘土砖,内墙为大三孔粘土砖。屋面分别为现浇上人屋面或坡屋面。楼地面包括水泥地面、防滑地砖或磨光花岗岩等,外墙贴面砖,内墙采用白色涂料,铝合金外门窗,内胶合板门。安装部分包括给排水系统、消火栓系统、自动喷淋系统、电力照明、动力系统、防雷接地系统、消防报警及联动控制系统、空调通风、空调水系统等。 二、造 价 指 标 项 目 单方造价(元/m2) 占总造价比例(%) 总 造 价 1503.34 100 土 建 1192.60 79.33 其 中 结 构 798.45 53.11 装 饰 394.15 26.22 安 装 310.74 20.67 其 中 水 31.56 2.10 电 89.96 5.98 暖通 105.28 7.00 消防 83.94 5.58 三、工 程 造 价 及 费 用 组 成土 建 部 分 单位:元 项 目 平 米 造 价 占总造价百分比(%) 总 造 价 1192.60 100 直 接 费 968.72 81.23 综合费用 268.69 22.53 价 差 -69.59 -5.84 劳动保险费 19.37 1.62 单列费用(泥浆外运) 5.41 0.45 安 装 部 分 单位:元项目 总 造 价 主 材 费 安 装 费 其中人工费 直 接 费 综合费用 税 金 劳动保险费 水 平米造价 31.56 24.56 4.32 0.84 28.88 1.49 1.04 0.15 百分比% 100 77.82 13.69 2.66 92.51 4.72 3.30 0.48 电 平米造价 89.96 69.96 8.59 4.35 78.52 7.70 2.96 0.78 百分比% 100 77.73 9.55 4.84 87.28 8.56 3.29 0.86 暖通 平米造价 105.28 78.40 12.61 5.54 91.01 9.81 3.46 1.00 百分比% 100 74.47 11.98 5.26 86.45 9.32 3.29 0.95 消防 平米造价 83.94 57.87 12.26 5.67 70.13 10.14 2.75 1.02 百分比% 100 68.94 14.61 6.75 83.55 11.96 3.28 1.22 合计 平米造价 310.74 230.76 37.78 16.41 268.54 29.04 10.18 2.95 百分比% 100 74.26 12.16 5.28 86.42 9.35 3.28 0.95 四、土 建 部 分 构 成 比 例 及 主 要 工 程 量项 目 分部直接费(元) 占直接费比例(%) 单位 工程量/m2 土石方工程挖土方 259634 1.22 m3 0.12 打桩工程 2552748 11.96    基础与垫层钢筋砼地下室底板 钢筋砼板直形墙 2447461 11.47 m3m3 0.100.02 砖石工程多孔砖墙 496197 2.32 m 0.12 砼及钢筋砼柱梁板墙 7348103 34.43 m3m3m3m3 0.040.070.120.05 屋面工程钢筋砼细石砼无筋砼细石砼 300596 1.41 m2m2 0.080.13 耐酸保温工程 89182 0.42    附属工程 43596 0.20    脚手架工程 751146 3.52    楼地面工程花岗岩楼地面 防滑地砖水泥砂浆 2684455 12.56 m2m2m2 0.260.520.18 墙柱面工程石灰砂浆墙柱面水泥砂浆墙柱面外墙面砖 1093072 5.12 m2m2m2 1.060.720.22 天棚工程 423959 1.99    门窗工程铝合金门窗胶合板门 1903151 8.92 m2m2 0.190.03 油漆涂料工程 801770 3.76    其它工程 147677 0.69    合计 21342766 100     五、主 要 材 料 消 耗 指 标项 目 单 位 每平米耗用量 每万元耗用量 1、土 建      钢 筋 kg 71.48 761.26 水 泥 kg 47.12 501.83 商品砼 m3 0.50 5.33 砂 子 t 0.21 2.24 碎 石 t 0.04 0.43 块 石 t 0.07 0.75 标准砖 块 11.46 122.05 多孔砖 块 10.91 116.19 石灰 kg 12.02 128.01 胶合板 m2 0.07 0.75 UEA膨胀剂 kg 6.49   2、安装      型钢 kg 1.06 / 无缝钢管 kg 0.69 / 镀锌钢管 kg 3.06 / 镀锌钢板 kg 0.52 / 焊接钢管 kg 0.92 / 电线管 kg 0.70 / 钢塑管 kg 0.26 / 编制说明:1、本工程招标范围包括主体建筑全部建安工程,不包括室外工程。2、本造价根据浙江省建设工程计价依据(1994)编制,材料价格采用杭州市2001年信息价。3、本工程造价不考虑优惠因素。
玲珑 (2008-10-09 01:20:03)
宁时代服装进出口股份有限公司关于对外投资的公告    本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整,对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。    重要内容提示    ●合作方名称    滕宝健,系自然人,身份证号码为:21022219770425811    ●投资数量    人民币4,480万元    ●投资期限(起始日和结束日)    预计两年    ●投资项目名称    本公司拟与自然人滕宝健共同向沈阳煜盛时代房地产开发有限公司增加投资,用于开发沈阳市大东区小二台子地块房地产项目    ●投资收益率    新项目的投资利润率为12.73 %,投资收益率45.48%,投资回收期为2年。    一、对外投资概述    本公司2005年4月22日第二届董事会第十九次会议(临时会议通过决议,同意向本公司参股子公司沈阳煜盛时代房地产开发有限公司增加投资4,480万元,用于开发沈阳市大东区小二台子地块房地产项目。    2005年4月22日,公司与滕宝健于大连市签署了《合作协议书补充协议》,一致同意按出资比例向“沈阳煜盛时代房地产开发有限公司”增加投资,用于开发沈阳市大东区小二台子地块房地产项目,其中公司以现金投资4,480万元,占本次投资的40%;滕宝健以现金投资6,720万元,占本次投资的60%。    本次投资不构成关联交易,且未达到《上海证券交易所股票上市规则》中关于交易需经股东大会批准的标准,故不需经股东大会审议通过。    二、投资协议主体介绍    滕宝健,系自然人,身份证号码为:21022219770425811,具有完全民事行为能力。    三、投资标的的基本情况    本次增加投资,用于开发辽宁省沈阳市大东区小二台子地块房地产项目。    (一)成本分析:    1、土地成本合计    土地成本=土地出让金+动迁成本    =283+703=986元/?    2、建安工程费及其他费用合计:(1,835元/平方米)    (1)建安费:小高层框架结构1,000元/平方米?;多层框架结构770元/平方米?(;按小高层占40  %,即40%×152,000×1,000元/平方米?= 60,800,000元;多层占60 %,即60%×152,000平方米?×770元/平方米?= 70,224,000元)。    均价: 1000元/平方米?×40%+770元/平方米?×60%=400元/平方米?+462元/平方米?=862元/平方米?    (2)配套费:183元/平方米(此数值是完全按政府规定标准合计)    (3)小区内各种小配套及其他15项费用合计:310元/平方米    (4)税费:包括4%契税、营业税及所得税360元/平方米    (5)财务成本:240元/平方米    合计:1+2+3+4+5 =862元/平方米?+183元/平方米?+310元/平方米?+360元/平方米?+240元/平方米?=1,955元/平方米?    3、综合经济指标    283元/平方米?+703元/平方米?+1,955元/平方米?=2,941元/平方米    (二)盈利预测:    1、预期销售总收入:50,160万元    (其中:住宅部分129,200平方米?,销售平均价格3000元/平方米,住宅部分销售总价:129,200×3000元/平方米?=387,600,000元;公建部分22,800平方米?,销售平均价格4,800元/平方米?. 公建部分销售总价:22,800×5,000元/平方米?=114,000,000元)    2、开发成本:44,703万元(2,941元/平方米?×152000平方米?=447,032,000元)    3、利润:50,160-44,703=5,457万元    (三)项目的投资利润率为12.73 %,投资收益率45.48%,投资回收期为2年。    四、对外投资合同的主要内容:    2005年4月22日,公司与滕宝健签署的《合作协议书补充协议》。    协议规定本次投资11,200万元,本公司以货币投资4,480万元,占本次投资的40%;自然人滕宝健以货币投资6,720万元,占本次投资的60%。分二期投入,第一期双方投入的资金金额合计为6,375万元,其中本公司投入现金2,550万元,占一期投资的40%,滕宝健投入价值为3,825万元的小二台子地块的土地使用权,占一期投资的60%;第二期双方投入的资金金额合计为4,825万元,其中本公司投入现金1,930万元,占二期投资的40%,滕宝健投入现金2,895万元,占二期投资的60%;    2、公司投入资金来源    本公司以自有资金投入。    五、对外投资的目的和对公司的影响    随着今年纺织品配额的取消,公司的主业受到很大考验,为实现公司经营业务的多元化,增加公司的抗风险能力,开拓公司新的效益增长点,公司经考察决定开展房地产开发经营。    沈阳市房地产市场无论从价格上、需求上、还是存量上都有良好的发展势头,可以说沈阳市房地产市场正步入健康、良性发展的轨道。随着国家振兴东北老工业基地发展战略的实施,沈阳作为老工业基地,在市场经济大潮中大量下岗的职工又重新回到了工作岗位上,又有了固定的收入,有了可以改善居住环境和条件的客观基础;新一轮城市改造的浪潮席卷省城,在已经宣布的棚户区基本改造完成以后,处于过去的城乡结合部的新的旧区改造已经启动,2005年沈阳市向开发市场推介了10大开发地块,累计待开发面积超过500万平方米,超过6万户的动迁居民除了部分回迁以外,大部分选择了异地购房,可以说新一轮置业和再置业运动已经开始;高中低档房同步需求,中低档房地产市场的需求量大于高档房屋的需求量;大众购房作为一种投资行为,在银行的按揭政策下变成了可能。    从2002年开始,沈阳市经营性土地全部以公开交易的方式进入市场,较好地规范了房地产开发市场,使开发商得以在公平、公正的环境下实施开发运做。    就是在这种大背景下,我公司经过仔细研究沈阳市房地产市场状况,认为借沈阳市取得2006年世界园艺博览会的大好良机,新一轮房地产开发高潮已经到来并预计可以持续到未来地2?3年。因此,经公司实地考察,初步选定10大开发地块之一小二台子地块位为公司房地产开发对象。    本项目实施后,将给公司带来新的利润增长点,为公司经营的多元化打开一个新的局面。    风险提示    本项目将面临:    1、动迁风险:钉子户影响动迁时间;    2、建设风险:建设速度和周期;    3、投资回收期风险:投资回收期大于1年时的财务风险;    4、政策风险:国家如果出台新的政策所带来的风险。    六、备查文件目录    1、公司第二届董事会第十九次会议(临时会议)决议    2、合作协议书    3、合作协议书补充协议    特此公告。      辽宁时代服装进出口股份有限公司董事会    二○○五年四月二十二日
玲珑 (2008-10-09 01:26:21)
海南中海银投资有限公司06年曾经向社会公布了自己造房的成本:  海口各楼盘根据品质、地段等不同,成本有所差异,一般而言:土地成本250元—400元/平方米,勘探5元—15元/平方米,设计10元—25元/平方米,政府要收的各种税和费240元—270元/平方米(以销售价格约2000多元/平方米计算,其中包括报建费50元/平方米),审图、施工报建、施工保险、安检、质检费加起来5元—10元/平方米,建安费高层1200/平方米,建安费低层为800元—900元/平方米,园林等设施配套约100元/平方米。海口高层房产项目的综合成本理论上测算是1810元—1900多元/平方米,低层的会更低些。实际上,一般的开发商会把成本控制在1800元/平方米以下,这样的测算还有下调的空间,因为中海银没有组织自己的施工队,选择的合作单位如施工、监理等都是甲级资质企业。对房产成本控制的方面,主要在设施、配套等方面,有的甚至可以下降到1500元/平方米以内。如开发商自已组织施工队,建安成本可以下降100多元/平方米。
我是谁 (2008-11-19 19:17:17)
建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入,安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本,主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗,水电工程的强电、弱电(安防、有线电视、电信宽带),以及给水(含纯净水、中水)、排水(雨水、污水、空调排水)等材料和人工成本投入。建安成本是房价中相对稳定的部分,按照国外一般情况,建安成本一般占房地产总开发成本的70%,其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。而在国内,这个数字是颠倒的。以北京为例,根据有关报道,建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.66%-28.77%,建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71%,而土地使用权出让金一项,就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48%,也就是说,老百姓购房款的30%多,系政府土地使用权出让金,这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。今年来,随着物价水平的整体上涨,建安成本也大幅提升。根据有关调查报告的数据, 2005年,普通高层住宅的建安成本每平方米1407.5元,2006年小幅上涨至1429.5元,2007年上涨至每平方米升至1524.1元。今年春节过后,在钢材、水泥等建材的带动下,建安成本升至1734.1元,三年多来,上涨幅度达35%。普通小高层住宅的涨幅同样显著,三年的涨幅达44%。2005年普通小高层住宅的建安成本每平方米为1045元,2006年上升至1170元,2007年涨到1213元,目前则为每平方米1460.2元。仅以水电安装成本为例,2005年为每平方米150元,而目前则上升至每平方米200元。另外,由于今年以来,各地房地产市场普遍低迷,而建安成本却持续上涨,因此不少开发商在建安成本的控制上做足了工夫。一般建安成本控制,大部分开发商主要从以下几个方面去控制:一、加强对工程施工图设计质量的审核;二、优先工程施工队伍;三、加强施工图预算的编制和审核;四、认真作好图纸会审工作;五、施工技术措施的研究和论证;六、重视材料的确认与价格管理;七、设备采购宜采用甲供形式;八、现场签证制度必须严格;九、按合同约定控制资金支出 。具体不再赘述。以下为各地的建安成本。如数据有不实之处,欢迎各位网友留言指正。也欢迎各位继续补充你所知道的各地建安成本!北京多层:1100-1300左右;小高层:1400-1600左右;高层:1800-2100元。青岛市多层:950元/平方米;小高层:1380元/平方米;高层:1850元/平方米;商业的价格一般在1500-2000元/平方米左右。武汉多层:750元/平方米;小高层:1250元/平方米;高层:1650元/平方米;商业最低成本在900元/平方米。长沙多层 700-900;小高层 1400-1600;高层 1800左右。湘潭多层:550-630;小高层:地下车库约1800,主体1100-1300;高层:地下车库约2000,主体1500左右。衡阳多层:600-650元/平方;小高层:大约900元/平方;高层:1100元/平方。常德多层:600-650(含水电);高层:900-1100;商业:1200-1500。 江苏南部多层:900;小高层:不含地下室(8-12层)1300左右,13-18层1450左右;高层:(不含地下室) 1300左右;高层商业不含地下室)2000左右,地下室:2600-3000(车库)。南京多层:950元/㎡,砖混;小高层:1300元/㎡;高层:1700元/㎡苏州多层:850至1000 元,用材普通的就是850,好些的1000;小高层(7-11F):1300至1600元;高层:1600至2200;超高层(100M以上):不一定,普遍在3000以上;地下车库一般分全地下和半地下的,全地下的一般要2500元/平米左右,半地下一般在1500——2000元/平米。大连多层:1200元/平(含空调、门、窗);小高层:1350元/平(含门、窗);高层:1600元/平(含门、窗);商业:1500元/平;地下:2000元/平(人防、车位)。安徽多层:1100元/平(含、门、窗);小高层:1400元/平(含门、窗);高层:1550元/平(含门、窗);商业:1600元/平;地下:2200元/平(人防、车位)。郑州多层:900元/㎡(砖混);小高层:1200元/㎡(框架);高层:1600~1900元/㎡(框剪,含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯)。石家庄多层:900元/平方米;小高层:1200元/平方米;高层:1500元/平方米。成都多层:1000-1200;小高层:1400-1600;高层:1800-2000杭州多层:1100元/平方米;小高层:1300元/平方米;高层:1850元/平方米,一类高层(100米高)——2100元/平方米;商业的价格一般在1800-2400元/平方米左右(含电梯集中空调及消防)。河南多层:650-800;小高层:850-1300;高层:1500-1800。广州多层:1275元;高层:1750元;江西吉安多层:800元/㎡(含窗,内外墙、水电管网);小高层:1100元/㎡(框架,含窗,内外墙、水电管网);高层:1400~1700元/㎡(框剪,含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯)。上海多层:1100-1300;小高层:1500-1700;高层:2000-2400;超高层五星级酒店的建安成本标准如下(元/平方米):  1桩基工程(受力桩)总建筑面积180-200  2地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积4000-4400  3黑乎乎建筑工程(除外墙玻璃幕墙)地上建筑面积900-990  4外墙玻璃幕墙外立面建筑面积1300-1600  5结构工程地上建筑面积1000-1200  6给排水(含洁具,锅炉房管线)总建筑面积370-400  7喷淋、气体消防总建筑面积110-120  8污水处理(含管线)总建筑面积40-45  9空调工程地上建筑面积600-660  10地下室通风工程地下室建筑面积190-210  11照明、防雷、动力、变配电总建筑面积900-990  12电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积530-580  13煤气工程总建筑面积50-55  14电梯、自动扶梯总建筑面积360-400  15室外总体总建筑面积120-135  16室内精装修连家具地上建筑面积3500-3900  17杂项工程总建筑面积300-350  18洗衣房设备地上建筑面积170-190  19厨房设备地上建筑面积280-310
我是谁 (2008-11-19 19:32:45)
哈棚改办发[2008]8号文件《关于公布棚户区改造安置房屋(住宅)建安成本和综合建设成本参考价格的通知》中规定:经测算,2008年哈尔滨市棚户区改造安置房屋(多层住宅)建安成本参考价为每平方米建筑面积860元—920元;安置房屋(高层住宅)建安成本参考价为每平方米建筑面积1230元—1340元(18层以下,含18层);安置房屋(高层住宅)建安成本参考价为每平方米建筑面积1480元—1600元(18层以上)。 当然拆迁安置房的价格应该比一般的商品房要稍微低点,因为按理说配套要差点,不过应该是相对准确的参考了。
小李寻刀 (2008-12-24 17:04:08)
探寻真相——开发成本到底是多少?
一直以来,各界人士纷纷扬扬地对房地产的开发成本做出了各种版本的“揭示”,但数据似乎从来没有一致过,地产大鹗任志强更是表示开发成本是“露不得”的。但是,在当前的市场状态下,如果想解开迷局,找准房地产市场的发展方向,确定如何才算是健康发展,如何才算是理性回归?那么,一个不可回避的问题就是:房地产的开发成本到底是多少?只有这样,才能清楚开发项目的利润到底是什么水平、房价到底有多少下降空间?这时,真相将会渐渐呈现在我们面前!我们知道,因为房地产开发成本中存在着很多变数,因此,本贴给出一组统一的数据,征寻不同地区的开发成本,结果可以包括自己的计算和现成的资料,只要是根据正规的开发成本组成进行的数据数据即可。计算假设基础数据:土地面积:100亩土地价格:120万/亩容积率:1.5多层建安成本:800元/平方米前期各种费用及全部各种规费按当地实际数据进行。再次声明:以上为假设数据,仅提供给无案例情况下个人计算的统一之用。如果有实际案例资料,可以直接发贴,但都请注明数据的时间和地区。请全体湖友积极参与,进行全面的专业性探寻!本贴将成为地产江湖的独家重磅资源,为全体湖友之幸事!只要按正规开发成本构成进行计算之回复,贴贴热心+3银两+3!若有非常价值之贴,将提请超级版主给予+专业分等额外奖励![ 本帖最后由 小李寻刀 于 2008-12-24 17:10 编辑 ]
回笼觉主 (2008-12-26 17:08:54)
某项目的开发成本:1、土地费用根据开发商提供的资料,项目土地费用为600元/㎡(用地面积),项目总地价9871.8万元2、前期工程费包括项目前期投入的可行性研究费用45万元、勘察设计费用2806.3万元,土地平整费用为823.6万元。项目前期工程费合计3673.9万元。3、建筑安装工程费根据类似工程建设经验估算确定。项目建筑安装工程费合计87512.2万元。4、公共配套设施建设费即本项目内配套的公共设施的建设费用,本项目的包括学校、社区中心等,项目公共配套设施建设费用合计2992万元。5、开发期间税费即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。以及其他包括监理及质安监费用、租售丈查费和竣工面积丈查费等费用。本项目开发期间税费按建安成本以及公建配套费用之和的2.5%计算,项目开发期间税费合计2262.6万元。6、不可预见费根据本项目规模大的特点,但项目的可变影响因素相对较易控制,同时参照深圳市房地产开发项目的平均水平,按以上各项费用之和的2.5%取值。项目不可预见费合计2657.8万元。7、管理费用即房地产开发企业的管理部门,为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照房地产开发项目的平均水平,并结合本项目特点,按前述各项之和的3%取值。项目管理费用合计3269.1万元。8、财务费用即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用,在这里是指长期借款利息。本项目的银行贷款总额为12000万元,年利息率为5.76%,贷款期延续3年。项目财务费用合计2195.3万元。[ 本帖最后由 回笼觉主 于 2008-12-26 17:11 编辑 ]
—坏脾氣— (2008-12-27 09:38:37)
以下是做开发的时候,对项目的一个销售价格的预算,现在忘的差不多了。。。等我再研究下,在解释!项目投资核算分析表1:占地面积:19980平米,容积率:2.0,总建筑面积:39960㎡建筑形式:多层住宅,销售均价:2000元/平米序号        项目名称        总额(万元)        楼面单位金额(元/㎡)1.        项目收入1-1        销售收入        7995         2000.00 2.        土地费用2-1        土地价格        1500         375.372-2        城市建设配套费        863.13         216.00 3.        前期工程费3-1        规划设计        7.99         2.00 3-2        建筑设计        59.94         15.00 3-3        地质勘探测绘        7.99         2.00 3-4        三通一平费        59.94         15.00 3-5        环境设计        27.97         7.00 3-6        消防审查        7.99         2.00 3-7        人防工程费        119.88         30.00 3-8        监理费        39.96         10.00 3-9        质检费        5.59         1.40 3-10        办理施工许可用费用        42.36         10.60 4.        建安成本4-1        建筑安装工程费        3596.4        900.00 4-2        附属工程费        319.68         80.00 4-3        室外工程费        399.60         100.00 5.        开发税费5-1        土地增值税        241.20         60.36 5-2        营业税等        39.66         10.00 6.        财务费用        86.37         23.54 7.        管理费用        143.68         39.16 8.        销售费用        320         80 9.        不可预见费用        160         40 10.        项目开发成本及费用总计        8049.33         2019 11.        销售利润        -54.3        -1912.        投资利润率        -0.6%        ——13.        销售利润率        -0.7%        ——15.        盈亏平衡点        40246.6平方米         —— 实际地价                占地面积:19980平米,容积率:1.5,总建筑面积:29970㎡略论房地产开发成本及其核算我国的房地产业在经历了狂热和低迷的大起大落后,目前正处于复苏阶段。对房产商来说,要想获得经营利润,除了必需提供适销对路的开发房源外,还应该降低开发成本,而搞好成本核算是企业降本增效,正确体现经营成果的一项重要手段。本文拟对房地产开发成本内容以及在组织核算中遇到的一些问题谈一些粗浅的看法。 一、房地产开发成本的组成。 房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用,就其用途来说,大致可分为三大部分: 1、土地、土建、设备费用。这一部分费用是房地产开发成本的主体内容,大致占项目总成本的80%。其中最重要的是土地费用,由于土地的不同来源,其成本也是不同的。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行,是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目之前,都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。土建、设备费用主要根据工程合同、工程预算以及工程进度支付,最终进行工程决算。 2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。房地产业产品的特性决定了房地产开发必须有这一类的费用支出,因为商品房要具备居住功能,通路、通水、通电、通煤气及排水是最基本的条件,另外,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的居住条件。其他收费项目中有些虽然属于押金性质,如新型墙体材料费、档案保证金、绿化保证金等等,但由于种种原因,企业大多难以全部收回,有些甚至本息无归。这类收费项目的特点是种类繁多,标准不一,任意性很强。由于许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,并且未在法规上予以透明的合法化,所以标准普遍偏高,加重了开发企业的负担。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,且数额较大,一般占项目总投资的10-15%,房地产开发商通过各种途径,运用各种方法减少这部分费用支出,是降低开发成本的一项重要内容。 3、管理费用和筹资成本。其中筹资成本是房地产开发成本的重要组成部分。房地产开发具有建设周期长、投资数额大,投资风险高等特点,因此光靠企业自有资金和预收房款不能满足资金要求,大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要,这样就产生利息支出。因此,如何把这部分费用核算好,对正确计算开发成本,体现经营成果将起到非常重要的作用。 二、房地产开发成本的核算 房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。 1、关于成本归集对象。由于开发规模的不同,房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,成本核算不能过细(台以单幢为单位),因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋,这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,成本核算也不能简单地以小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其成本结算和管理上的作用。笔者以为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据,对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和成本结算,充分发挥成本核算的作用。 2、正确划分成本项目,客观地反映产品成本的结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多,对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用,应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。 3、关于间接费用的核算。按现行的房地产开发企业会计制度规定,间接费用应作为期间费用,直接计入当期损益,笔者认为,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。该原则要求:企业的各项收入和与其相关联的成本、费用,应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。 4、关于项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本,以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策,因为工程决算在施工完成后进行,时间性比较明确,而且涉及到工程款的支付,比较实际,不易拖拉,而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期,比如小区个别配套没有完成(不影响销售),计划中的公建设施暂时不能实施,或者押金的收回久拖不决等等,这些都会影响整个开发项目的完全建成,进而影响项目决算。如何解决这个问题,笔者以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本,以便项目决算能按计划进行,以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小,所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。房地产税收:是指以房地产或房地产有关的经济行为作为征税对象的税类,在房地产开发、经营、管理、消费的全过程中,房地产开发商要缴纳的税收的总称。(在房地产开发经营活动中,税收占投资总额的一定比例(约10%——40%),把房地产相关的税收搞清楚,对搞好项目经济测算进行项目投资机会研究,伴之项目建议书有很大帮助。依据我国现行税法,从事房地产开发活动,开发商向地方税务机关纳税。税种介绍:项目前期阶段、项目建设、营销阶段、企业所得税1)、契税(3%)指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象、向产权承受人征收的一种财产税。2)、城镇土地使用税 指以征收范围内的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税依据,按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。(济南市一等土地8元/㎡,二等土地4元/㎡,三等土地2元/㎡,四等土地1元/㎡)    3)耕地占用税 指国家对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人,依其占用耕地的面积征收的一种税。(2—10元/㎡)    4)印花税(0.5‰)指对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。(印花税贯穿开发始终 eg:与金融机构签订借款合同0.05‰、进行设计0.5‰、包发建设合同0.3‰、购买建筑材料、房产销售等时签订合同价格的0.5‰)    5)、土地增值税(1%)支队有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物财产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。(应纳税额=土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数)级数        增值额与扣除项目金额的比率        税率(%)        速算扣除系数(%)1        不超过50%的部分        30        02        超过50%——100%的部分        40        53        超过100%——200%的部分        50        154        超过200%的部分        60        35    6)、营业税(5.55%)指对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种税。    7)、城市维护建设税(7%)指对从事工商经营,缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税,属于营业税的附加税。    8)、教育费附加(营业税的3%)9)、企业所得税(销售收入-成本支出)× 33%注:销售成本包括:土地取得费用、拆迁费用、建筑设计、规划设计、地质勘测费、三通一平费、环境设计、消防审查、人防工程费、监理费、质检费、办理施工许可证费用、建安成本、开发税费(土地契税、营业税、土地增值税、印花税)、管理费用、销售费用、不可遇见费等。
章魚(:◎)≡ (2008-12-27 10:39:06)
八、地块开发成本测算及投标价格建议        (一)地块投入产出初步预算        1、可售面积        本项目总建筑面积为61333㎡,扣除物业管理用房(按规划要求占总建筑面积9‰)552㎡,可售面积为60781㎡,4000平米做商业,地下车库估算约有240个车位25平米一个。        2、可销售额预计        住宅保守均价2600元/㎡,乐观均价2800元/㎡。住宅面积56781㎡        地下车库均价2200元/㎡(使用权)。车库面积6000㎡        商铺保守均价5000元/㎡,乐观均价6000元/㎡.商铺面积4000㎡        住宅可销售总额        地下车库销售额        商铺销售总额        总计        保守均价        14763万        1320万        2000万        18083万        乐观均价        15899万        1320万        2400万        19619万            3、成本        (1)造价名称        面积        单价        总价(万元)                土建        61333        800元/㎡        4906.6万        地下工程(估算面积)        6000        2000元/㎡        1200万        水电、弱电        61333        50元/㎡        306.7万        消防        61333        80元/㎡        490万        煤气        440户        3000元/户        132万        设备(电梯)        12        20万元/台        240万        附属配套(道路、给排水、污、供)        30000        100元/㎡        300万        绿化        4000        100元/㎡        40万        设计、勘探、其他前期费(三通一平等)        61333        20元/㎡        120万        合计                        约7735万        (2)规费名称        金额/面积        单价/比例        总价(万元)        监理费        7735万        0.15%        11.6万        质监费        7735万        0.3%        23.2万        招投标费(包括编标底费)        7735万        0.3%        23.2万        档案费        61333        1.5元/㎡        9.2万        白蚁费        61333        1.5元/㎡        9.2万        人防费        61333        72元/㎡        441.6万        新型墙体材料专用基金        61333        8元/㎡        49万        散装水泥费        61333        1.5元/㎡        9.2万        消防设施费        61333        4元/㎡        24.5万        市政大配套费        61333        30元/㎡        184万        环保费        61333        5元/㎡        30.7万        高教费        61333        10元/㎡        61.3万        合计                        约877万        (3)其他费用(按保守均价计算)费用        指标        金额        比例        总价(万元)        拆迁费用                                        地价款                                2392万        契税        地价款        2392万        3%        71.8万        开发管理费        工程造价        7735万        2.7%        208.8万        不可预见费        工程造价+规费        8612万        3%        258.4万        预缴税收        销售额        18083万        10%        1808.3万        营销成本        销售额        18083万        2%        361.7万        管理成本        销售额        18083万        3%        542.5万        利息        暂不计                                合计                                约5644万        (4)其他费用(按乐观均价计算)费用        指标        金额        比例        总价(万元)        拆迁费用                                        地价款                                2392万        契税        地价款        2392万        3%        71.8万        开发管理费        工程造价        7735万        2.7%        208.8万        不可预见费        工程造价+规费        8612万        3%        258.4万        预缴税收        销售额        19619万        10%        1962万        营销成本        销售额        19619万        2%        392.4万        管理成本        销售额        19619万        3%        588.6万        利息        暂不计                                合计                                约5874万        以上费用总计     以上费用合计为——(均暂未计入贷款利息)        保守均价情况下:造价+规费+其它费用=14256万元;        乐观均价情况下:造价+规费+其它费用=14486万元利润     保守均价情况下:18083-14256=3827万元     乐观均价情况下:19619-14486=5133万元
飘渺的猪 (2008-12-27 11:11:58)
开发费用大数小数前几位都细数算过了,我做过项目的地方比如广州、四川、山西都基本大同小异。但还有就是灰色支出部份才是比较大的数啊。那我先列一下总面积,总销售额,预测利润,然后针对性说一下灰色行情吧。计算假设基础数据:土地面积:100亩  土地价格:120万/亩  容积率:1.5    多层建安成本:800元/平方米 总建筑面积:100050平   以多层计销售5500元/平算,销售总金额为5.50275亿,粗算利润约30%(30%是建基在正常交所有费用、结算费用、交纳税费并全程利润总额百分计算),即1.6508亿。(为什么要算?因为那些官会根据你的盘子大小收他的钱,当然过小一样收,有最低消费一说的,嘿嘿嘿)好啦得出开发商老板能赚1.6508亿,以山西为例,去各个局签个名500至2000元/次,签名次数无法统计,因为往往一件事要同一个位置科员签好几回甚至十几回,走流程嘛,其中一环有问题打回重走。很黑吧,呵呵呵可,这还是小数。各局科长、局长都要吃喝嫖玩都不用说了,一般开发商都有公关费用支出(局长一般五至十万不等/次)这里不算,到最关键位置卡你(比如发预售证),那你就要答应给套房子的优惠折扣啦(根据位置不同而定,或送当然只针对级别很高很重要的,或半价或比常人多几个点折扣价),送完房子还要根据项目收尾工作不同的情况送装修、送现金。最经典就是消防系统的最后验收,所属管区的消防大队领导硬拖项目验收二年多,期间项目公司送了一套房子(价值80万)后面追加三十万的装修,现金二十万。最后才过了。总体以1.6508亿,灰色支出要占5%——30%之间,要看开发商老板自身官场人脉、实力及项目不干净程度而定。当然你可以不支出这灰色部份,项目后果是多年无证、多次延期开盘、无预售无流入甚至停工。有明证的,最新消息:太原恒大项目二期:第一次2008。11。29;第二次08。12。20;第三次是09。1。1。因时间还没到,所以第三次未能证明是否可以开。不能开盘原因是二期预售证房管局局长卡死不签发,呵呵呵呵恒大二期十幢现已封顶,其他手续完全没有问题,房管局其他科长都已通过。
飘渺的猪 (2008-12-27 11:23:40)
这里补充一下:1、所说到的局长收的五万至十万元是指需要他协助办事时给的钱,和你平常打交道付出的没什么任何关系,而且上面所提的次数不累积,简明就是一次归一次,反正次次都要收。2、灰色支出30%以下,这钱是不是也太夸张了,其实这里面的文章很大,有些湖友可能不会明白,所谓官商嘛,一般开发商老板都会和官场的大领导直接或间接拉上关系,都会拼命送钱,表现形式就比较多啦,比如在山西一般是字画(如几十万/幅甚至上百万/幅),四川是兰花(这在四川是很经典的中介品,开发商给钱花店老板,说明情况花店收若干中介费用,大领导安排人去花店将该盆花卖回给花店直接拿现金走,甚至兰花都没动过。这也是兰花有段时间在四川给炒作非常昂贵的原因之一)。那就引出另一问题,为什么不直接送钱给大领导了?因为钱太显眼,而且关系好的才这样做,关系一般或正在和大领导打好关系的过程中送钱太俗了,必竟中国的领导都比较高文化水平,送高档次的物品远比送钱要理想的多。
港联地产 (2009-1-07 19:34:04)
一般情况下,一个房地产项目的土地成本加建安成本约占全部成本的一半左右,各种名目的规费税费约占全部成本的15-20%,这样就已经占总成本的近80%。再加上管理费用等等,开发商的利润确实在10%左右。这也是让大家比较能够接受的范围。但是,现在的房地产项目几乎没有按正常情况走的,都是以高价面市,这样的话,上面的比例就会出现变化。最大的变化其实正是体现在灰色支出大幅度增加,在一部分固定成本不会变动的情况下,总成本提高,就会造成各部分占总成本比例的变化,也正因为这个总成本是很灵活的,不确定的,因此,目前的所谓比例也只是帐面比例,真正的“成本价”和由此才能计算出来的实际利润率,最后只能在项目基本销售定型的时候,才会得出最终的结果。这是中国房地产市场的特色。所以,普通大众甚至于一般的从业人员是无法得知一个房地产个案的真实成本和利润的,这只有开发商自己以及密切相关的,甚至于直白地说,主动索要好处和“被动”留取好处的相关职能部门人员才能知道这个“正常成本”+“灰色成本”之后的真正“总成本”到底是多少。
四面楚歌 (2009-1-17 20:37:02)
给大家提供参考!
地块投资分析表.xls(2009-01-17 20:37:02, Size: 62 KB, Downloads: 92) 无言的猪 (2009-1-17 21:03:20)
地块投资费用估算                                                 2009-1-17编号        项目        计费基础        费率        合计        单位成本        费用组成                                        元/㎡                 总建筑面积㎡:        27101.67         1.8        48783.01                  容积率*净用地面积         土地费合计                          4862.1                   一        土地成交价        112.93         40.65         4591.0         996.69                   土地手续费                 1.50%        81.9                            土地契税        4672.89         4.05%        189.3                   二        工程前期成本合计(万元)                          623.73         127.86          1        设计费        48783.01         15.00         73.17                   2        地勘费        48783.01         2.00         9.76                  建筑面积*2元/㎡3        施工图审核费        3974.64         0.002         7.95                  工程造价*0.2‰4        城市配套费        48783.01         75.00         365.87                  建筑面积*75元/㎡5        质监费        3974.64         0.002         7.95                  工程造价*2‰6        交易费        3974.64                  0.74                  工程造价*0.3‰+工程造价*0.03‰7        新墙材基金        48783.01         7.00                           建筑面积*7元/㎡8        人防工程费        48783.01         20.00         97.57                  建筑面积*20元/㎡9        环保噪声费        48783.01         1.00         4.88                  建筑面积*1元/㎡10        白蚁防治费        48783.01         2.30         11.22                  建筑面积*1.6元/㎡11        工程监理费        3974.64         0.01         39.75                  工程造价*1%12        项目测绘费        48783.01         1.00         4.88                   三        配套设施合计                          526.86         108.00          1        水增容费        487.83         3060.00         149.28                  每户3060元2        电增容费        48783.01         35.00         170.74                  每平方米30元3        气增容费        487.83         3610.00         176.11                  每户3610元4        闭路电视        487.83         380.00         18.54                  每户380元5        楼宇对讲        487.83         250.00         12.20                  每户250元四        建造成本                 800.00         3974.64         814.76          1        土建成本        49683.01         700.00         3477.81                  建筑面积*造价/㎡测算2        室外排水工程        49683.01         30.00         149.05                  建筑面积*造价/㎡测算3        室外绿化工程        49683.01         30.00         149.05                  建筑面积*造价/㎡测算4        室外道路工程        49683.01         40.00         198.73                  建筑面积*造价/㎡测算五        土地增值税        14689.57         2.0%        293.79         60.22         销售收入*费税六        销售税金及附加        14689.57         5.50%        807.93         165.62         销售收入*5%*(1+7%+3%)七        管理费用        8565.66         2.0%        171.31         35.12         土地加建造成本*2%八        营销费用        14689.57         2.0%        293.79         60.22          九        财务费用        8565.66         7.0%        1199.19         245.82         (建造成本+土地成本)*7%(二年)十        维修基金        3974.64         1.5%        59.62         12.22         按建造成本*1.5%十一        不可预见费        3974.64         3.0%        119.24         24.44                   总成本(万元)                          12932.24                  (一+二+-----+八+九+十+十一)         单位成本                          2650.97         2650.97          十        销售收入                          14689.57                   1        一层        546.70         4000.00         218.68                   2        二层至六层        48236.31         3000.00         14470.89                   十一        税前利润                          1757.33                   1        企业所得税        1757.33         0.25         439.33                   十二        税后利润                          1318.00                   十三        成本利润率                          10%                  注: 1、 水、电、气等进入房价核算数据。                        表面成本是很好计算的,但灰色支出只有老板才知道
绿荫如云 (2009-2-04 14:03:52)
成都市建设项目部分行政事业性收费一站式收取管理暂行办法  第一条 为简化建设项目报建程序,提高办事效率,改善投资环境,根据《成都市固定资产投资项目行政事业性收费管理暂行办法》,制定本办法。  第二条 凡在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区等五城区及高新技术产业开发区范围内新建、改建和扩建各类建筑物和构筑物的单位(含外资企业)和个人,均应一站式交纳下列费用:  (一)建设项目报建费(以下简称报建费)  1、特大城市市政基础设施配套费(包含原收取的市政建设配套费、城市燃气配套费、自来水配套费);  2、中小学改善办学条件附加费;  3、文物勘探发掘费;  4、工程定额测定费;  5、建筑工程质量监督费。  (二)异地绿化建设费;  (三)城区人防工程异地建设费;  (四)新建房屋白蚁防治费;  (五)新型建筑材料专项基金;  (六)散装水泥专项资金。  报建费按建筑面积每平方米120元人民币标准交纳,(二)至(六)项费用收费标准总和为建筑面积每平方米20元人民币,具体收费标准见附表。  第三条 五城区范围内建设项目需交纳的本办法第二条所列费用,由建设单位分两次在建设项目报建服务中心交纳:即在办理建设工程规划许可证时按建筑面积每平方米120元人民币交纳报建费;在办理建筑工程竣工验收备案手续时交纳第二条所列(二)至(六)项的费用。  五城区范围内报建费的减免审核、交费核验、退费和费用追缴等管理工作统一由市建设委员会负责办理。  高新技术产业开发区范围内的建设项目行政事业性收费由市政府委托高新技术产业开发区管委会代收,高新技术产业开发区财政部门按月以建筑面积每平方米50元人民币解交市财政局。  第四条 下列建设项目按70%交纳报建费:  (一)党、政、军机关、公安派出所修建的办公用房;  (二)医疗、卫生防疫机构的业务用房。  第五条 下列建设项目按50%交纳报建费:  (一)大中专院校及大学园区修建的教学、科研设施,中学、小学、幼儿园修建的教学设施;  (二)企业的生产厂房,高新技术孵化楼,创业园的科研、生产用房;  (三)经济适用住房、教师住宅、军队干部住宅;  (四)城市道路及公共设施建设时涉及的拆迁安置房,以及经市政府批准的旧城改造项目修建的拆迁安置房;  (五)图书馆、体育场(馆)、剧院、停车场(库)、菜市场等非赢利性公共建筑。  第六条 下列建设项目免交报建费:  (一)军队修建的营房;  (二)学生公寓及学生食堂;  (三)民政部门建设的福利院、劳军院、孤儿院,残疾人的生产、生活用房,非赢利性的敬老院等民政福利设施。  第七条 情况特殊的建设项目确需减免报建费的,由市建设委员会提出意见,报市人民政府批准。  第八条 五城区内试点小城镇的建设项目按照本办法交纳报建费后,由市建设委员会审核其基础设施配套建设情况后,市财政局按建筑面积每平方米80元人民币返还镇级政府。  第九条 建设项目报建时无法确定能否给以报建费减免或无法确定减免额度的,应先按规定全额交纳,项目建成后由市建设委员会按核实的情况依照本办法第四条至第七条的规定确定退费数额,市财政局按市建设委员会核定额度退费。  第十条 市建设委员会应在发放建筑工程施工许可证时核验建设单位交纳报建费的情况,对未按核定数额交纳报建费的,不得发放建筑工程施工许可证。  第十一条 对已开工建设或已建成的建设项目未交纳或未足额交纳报建费的,市建设委员会应督促其补交,并从逾期之日起参照人民银行同期贷款利息交纳滞纳金。  第十二条 绿化面积和人防建设达到规定标准的,在办理建筑工程竣工验收备案手续时免交异地绿化建设费和城区人防工程异地建设费,未达到标准的按比例交纳。未使用新型建筑材料和散装水泥的,应分别按标准交纳新型建筑材料专项基金和散装水泥专项资金。  第十三条 建设项目行政事业性收费是政府财政性资金,实行银行代收,并缴入财政专户或金库,实行收支两条线管理,按规定专款专用,不得挪作它用。  第十四条 本办法第二条所列一站式收取的费用,实施前未收取的,由相关部门按原收费标准补收后缴入财政专户或金库。第十五条 本办法由市建设委员会负责解释,自2002年2月1日起施行。本办法施行后,有关建设项目报建费的减免一律以本办法为准。
绿荫如云 (2009-2-04 14:04:43)
附:成都市建设项目部分行政事业性收费标准
   
成都市建设项目部分行政事业性收费标准
 
序号
 
收费项目
 
收费标准
  

 
1.特大城市市政基础设施配套费
 
  

 

 
2.中小学改善办学条件附加费
 

 

 
3.文物勘探发掘费
 
120元/平方米
  

 

 
4.工程定额测定费
 
 

 
5.建筑工程质量监督费
 

 
异地绿化建设费
 
3元/平方米
 

 
城区人防工程异地建设费
 
10元/平方米
 

 
新建房屋白蚁防治费
 
1元/平方米
 

 
新型建筑材料专项基金
 
5元/平方米
 

 
散装水泥专项资金
 
1元/平方米
 
合计
 
140元
 
注:1.绿化面积达到规定标准的项目不交异地绿化假设费,未达到标准的按比例交纳。
 
2.人防工程建设符合标准的项目不交城区人防工程异地建设费,未达到标准的按比例交纳;
 
3.未使用新型建筑材料和散装水泥的,应分别按标准交纳新型建筑材料专项基金和散装水泥专项基金。昨天记者获悉,市政府办公厅日前正式发出《关于修改完善〈成都市建设项目部分行政事业性收费一站式收取管理暂行办法〉部分条款内容的通知》。《通知》指出,对《办法》部分条款的修改和完善已经市政府第30次常务会议审议通过,修改后的《办法》共16条,于本月1日正式开始实施,同时2002年2月1日实施的旧《办法》废除。  这两项被取消了  我市五城区(包括高新区)的中小学改善办学条件附加费;我市五城区(包括高新区)的新建房屋白蚁防治费。  这些项目被修改了  (1)凡在我市五城区(包括高新区)范围内新建、改建、扩建各类建筑物和构筑物的单位(含外资企业)和个人,均应一站式交纳下列费用:新型建筑材料专项基金、散装水泥专项资金、异地绿化建设费、防空地下室易地建设费。  (2)五城区(包括高新区)建设项目报建费收取标准为每平方米118元;新型建筑材料专项基金、散装水泥专项资金,按建筑面积每平方米124元标准在项目报建时收取;异地绿化建设费、防空地下室易地建设费收费标准合计为建筑面积每平方米28元。  (3)五城区内交纳报建项目费由建设单位分两次在市政务中心交纳。  (4)五城区内报建费的减免审核、交费核验、退费和费用追缴等管理工作统一由市建设委员会负责在市政务中心建设分中心办理。新型建筑材料专项基金、散装水泥专项资金、异地绿化建设费、防空地下室易地建设费收取的相关事宜分别由市墙材节能办、市散装水泥办、市园林局和市人防办负责审核。  (5)大中专院校及大学园区修建的教学、科研设施及学生公寓,中小学、幼儿园修建的教学设施及学生公寓按50%交纳报建费。  (6)大中专院校及中小学学生食堂免交报建费。  (7)建设单位使用新型墙体材料后申请退费的,应在工程墙体完工后未进行墙面隐蔽处理前,凭建筑设计说明书、墙体质量评定表、墙材使用验收表等有关证明文件,向市墙材节能办提出墙材使用情况验收申请和退费申请,市墙材节能办按照验收意见办理退费;建设单位使用散装水泥后申请退费的,应在工程竣工之日起30日内,凭有关部门批准的工程决算以及购进袋装水泥原始凭证等资料,经地方财政部门和市散装水泥办核实无误后到市散装水泥办办理退费。  绿化面积和人防建设达到规定标准的,在办理建筑工程竣工规划验收手续时,免交异地绿化建设费和防空地下室易地建设费,未达到标准的按比例交纳。 绿荫如云 (2009-2-04 14:04:59)
关于城市基础设施配套费有关事项的通知   各区(市)县物价局、财政局、市建管委、市市政公用局:    接省物价局、省财政厅“关于贯彻《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》的通知”(川价费[2001]157号),对原省物价局、财政厅、建委川价字非(1992)107号制定的市政建设配套费、城市燃气配套费、自来水配套费归并为城市基础设施配套费。现将有关事项通知如下:  一、城市基础建设配套费标准:五城区及高新区,按房屋建筑面积每平方112元收取;其余各区(市)县,结合当地实际,按房屋建筑面积每平方米不超过85元安排,由当地政府批准执行。  二、城市基础建设配套费由建设行政主管部门收取。实施城市基础设施配套费后,市市政公用局委托市自来水总公司、市煤气总公司收取的自来水配套费、城市燃气配套费即时停止收取。  三、城市基础设施配套费属行政性收费,收费资金采取“银行代收”办法上缴财政专户,实行收支两条线管理。  四、城市基础设施配套费新标准,从二00二年元月一日起执行。原川价字非(1992)107号规定的市政建设配套费标准,以及市政府成府发(1993)41号和市物价局、公用局成价重(1993)210号文件规定的天然气配套费标准、自来水配套费标准同时废止。      五、市建管委、市市政公用局接通知后,即到市物价局办理〈收费许可证〉相关收费项目的更改、注销手续;到市财政局办理收费项目编码变更手续。[ 本帖最后由 绿荫如云 于 2009-2-4 14:06 编辑 ]
成都市建设项目部分行政事业性收费一站式收取管理暂行办法.rar(2009-02-04 14:06:04, Size: 9.5 KB, Downloads: 32)

  • [2016年注册会计师真题]2016年设立分公司_2016年设立分公司注册
  • [2016年注册会计师真题][2016年外地分公司注册吗]2016年外地分
  • []休学手续如何办理|如何办理分公司手续
  • [成立分公司所需资料]成立分公司所需材料|成立分公司所需材料
  • [成立分公司流程][成立分公司详细流程图]成立分公司详细流程
  • [信用证开立流程][开立基本户流程]开立分公司流程
  • [分公司与总公司说明]总公司和分公司的区别_总公司与分公司的
  • [有限公司破产程序]公司破产程序要多久|公司破产程序
  • [公司增资扩股流程][注册资本增资流程]公司增资的流程
  • [有限公司增资方案]公司运营方案怎么写_公司增资方案怎么写计
  • [公司名称变更函]公司名称变更如何办理|怎么变更公司名称
  • 黑龙江省住房公积金查询
  • [公司地址跨区变更流程]公司变更地址流程图|公司变更地址流程
  • [2017外资企业注销流程]外资企业注销流程_外资公司注销流程
  • [公司注销公告样本]公司注销公告登报_公司注销的公告
  • [分公司注销原因怎么写][分公司注销原因一般都有哪些]分公司注
  • [注册资本变更手续流程][公司变更注册资本流程具体是什么意思]
  • [广州个体户注销流程]【广州注销营业执照流程】广州注销公司流
  • [上海税务注销代理][上海代理注销公司名称]上海代理注销公司
  • [公司破产清算程序]【公司解散清算程序】公司清算有哪些程序
  • [公司清算方案]清算什么意思_什么是公司清算
  • [企业注销流程2016]【分公司如何注销流程】2016如何注销分公司
  • [企业法人变更申请书][企业法人如何变更手续]企业法人如何变更
  • [法人变更证明范文][企业法人变更证明书]企业法人变更证明
  • [西安大学生创业政策][西安创业政策2015]西安创业政策
  • [留学生回国创业][留学生回国创业优惠政策]珠海留学生回国创业
  • [广州创业补贴政策][深圳创业补贴政策]广州市创业政策
  • [农民返乡创业优惠政策][返乡农民工创业优惠政策]返乡农民工创
  • [残疾人无息贷款的条件][全国残疾人无息贷款]关于残疾人创业无
  • [2017年小规模免税政策][小规模纳税人减免税政策]2017小规模纳
  • 建安成本由173资源网(www.fz173.com)收集整理,转载请注明出处!原文地址http://www.fz173.com/shuoshuo/397269.html

    文章评论
    Copyright © 2006 - 2018 www.fz173.com All Rights Reserved
    173资源网 版权所有